居抜きオフィスとは？メリット・デメリットと失敗しない選び方を解説

「オフィスが手狭になり移転を考え始めたものの、費用を抑えつつ期間も短くしたい…。」

そんなプレッシャーを抱える総務担当は少なくありません。通常の賃貸オフィスの場合、内装工事に数百万円と数ヶ月かかります。その点、内装や什器が残ったまま入居できる居抜きオフィスなら、費用の負担を大きく減らせるかもしれません。

ただし、ほかのオフィス形態との違いや、残置物・契約のリスクを理解しないまま進めると、かえって想定外の出費を招きかねないため注意が必要です。

そこで本記事では、居抜きオフィスの仕組みとほかのオフィス形態との違い、メリット・デメリット、費用、物件選びのチェックポイントまでを解説します。オフィスの移転を検討する際の参考にしてください。

居抜きオフィスは自社に向いている？メリット・デメリットをチェック

居抜きオフィスとは、前に入居していたテナントが使っていた内装・間仕切り・オフィス家具や什器を残したまま貸し出される物件です。使える設備をそのまま次の借主が引き継ぐため、入居してすぐに業務を始められるのが最大の特徴です。まずは、メリット・デメリットの要点を確認しておきましょう。

メリット	デメリット
内装工事の費用を抑えやすい 短期間で入居しやすい 家具や什器をそのまま活用できる デザイン性の高いオフィスを低コストで利用しやすい	自社に合うレイアウトへ変更しにくい 希望条件に合う物件が見つかりにくい 内装や設備の状態によって追加費用がかかることがある 原状回復や残置物をめぐるトラブルが起こることがある

居抜きオフィスは、費用と時間を抑えられる魅力がある一方で、レイアウトの自由度や契約条件によっては注意が必要な選択肢です。

居抜きオフィスとほかのオフィス形態との違い

居抜きオフィスは、前テナントから次の借主へ内装や設備を有償または無償で譲渡します。貸主の承認を得たうえで、賃貸借契約と造作譲渡契約などを進めるのが通例です。ここでは、混同されやすいほかのオフィス形態との違いを紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

通常の賃貸オフィスとの違い

通常の賃貸オフィスでは、前テナントの造作を撤去した状態などで引き渡されます。

借主は入居前に、間仕切りや床・天井の仕上げ、照明、配線、オフィス家具の設置まで内装工事を一から行います。その間も賃料は発生するため、通常賃貸は「借りてすぐには働けない」形態です。

一方の居抜きは、前テナントの内装や什器が残った状態で引き渡されます。一からの内装工事は原則要らず、工事期間の二重家賃や什器購入費を抑えられます。

主な違いは 以下のとおりです。

比較項目	通常の賃貸オフィス	居抜きオフィス
引き渡し状態	前テナントの造作を撤去した状態など 仕様は物件による	前テナントの内装・什器が残る
入居時の内装工事	1から必要（数週間〜数ヶ月）	原則不要ですぐ稼働可能
什器・家具	自社で新規調達	譲渡分をそのまま活用できる
初期費用	内装工事費が大きくかかる	内装工事費を大幅に圧縮できる
退去時の原状回復	借主に義務あり	契約により自社に引き継がれる場合がある

注意したいのは、原状回復を「居抜きだから不要」と単純化しないことです。前テナントは、造作を次の借主へ引き渡すことで自らの原状回復を免れます。その義務が、次の借主である自社に引き継がれる契約もあります。

「退去時にスケルトンまで戻す義務を負うのか」「入居時の状態で返せばよいのか」は、契約条件によって変わるため、契約書の原状回復条項は必ず確認しておきましょう。

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セットアップオフィスとの違い

セットアップオフィスは、貸主（オーナー）があらかじめ内装や什器を整えた状態で貸し出すオフィスです。居抜きと決定的に違うのは「内装を用意したのが誰か」という点です。

居抜きは、前テナントが残した内装を引き継ぐのに対し、 セットアップは貸主が新たに内装を用意した物件です。この違いが退去時の負担にも直結し、費用の違いとして表れます。

比較項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス
内装を用意した主体	前テナント	貸主（オーナー）
賃料	抑えめのことが多い	やや高めになりがち
退去時の原状回復	契約により重い場合がある（要確認）	貸主所有の内装は残し、借主が追加した造作の撤去やクリーニング等を求められるのが一般的だが、契約による
内装の状態	前テナント次第で差がある	新しく整えられ状態が均一

「賃料は多少高くても退去リスクを抑えて、確実に整った空間に入りたい」と考える企業には、セットアップが向いています。反対に、賃料と初期費用を最大限まで抑えたいなら居抜きオフィスがおすすめです。

レンタルオフィスとの違い

レンタルオフィスは、ビル内の1区画（個室）を、家具や共用設備が整った状態で借りる形態です。一般的な賃貸オフィスより初期費用を抑えやすく、月単位など柔軟な契約や少人数利用に対応するサービスが多く見られます。

運営会社が清掃や備品補充、共用部の管理まで行うため、そのぶん総務側の管理の手間が少ないのも特徴です。ただし、借りられるのは区切られたスペースで、内装やレイアウトを自社仕様に作り込む自由度は低めにとどまります。

サービスオフィスとの違い

サービスオフィスは、レンタルオフィスをさらに手厚くした形態です。個室や家具の提供に加えて、受付スタッフによる来客対応、電話代行、秘書業務などの運営サービスが付きます。

ビジネスをすぐに回すための人的サポートまで含まれる点が、単に場所を提供するレンタルオフィスとの違いです。居抜きオフィスとの違いは、レンタルオフィスと同じく「自社で1区画を賃貸借するか、運営サービス込みのスペースを利用するか」という点です。

サービスオフィスは、受付や電話対応の人員を自社で抱えずに済みます。反面、月額利用料は割高で、規模が大きくなるほど割高感が強まります。

【要点まとめ】居抜きオフィスと他形態の比較

• 居抜きオフィス： 前テナントの内装・什器を継承。初期費用・工期を激減できるがレイアウト変更は難。
• 通常の賃貸： スケルトン/事務所仕様から一から工事。自由度は最高だがコスト高＆工期長。
• セットアップオフィス： オーナー側が内装整備。賃料は高めだが退去リスクが低く即稼働可能。

居抜きオフィスの検討・入居に関する実態調査【101人に聞いた】

居抜きオフィスを検討した企業は、最終的にどうなったのか

居抜きオフィスを検討した 経験者101人に最終的な選択を尋ねたところ「通常の賃貸オフィスを選んだ」「セットアップオフィスを選んだ」がともに32.7%で並びました。両者を合わせると6割超にのぼり、居抜きを検討した企業の多くが、最終的には内装済みの別形態へ流れている実態がうかがえます。

一方で「レンタル／サービス／シェアオフィス等を選んだ」も13.8%あり、初期費用や工期の短さを重視する企業が、柔軟な選択肢を比較検討していることがわかります。居抜きオフィスは魅力がある反面、条件面でほかのオフィス形態に譲る場面も少なくないといえるでしょう。

居抜きオフィスの魅力・メリットとして評価された点

居抜きオフィスの魅力として評価された点は「内装工事の費用を抑えられる」が57.4%でトップ、僅差で「短期間で入居・稼働できる」が54.5%と続きました。この2項目が突出しており、居抜きオフィスを検討する企業の多くが、コストと時間という二大負担の軽減を主な動機としていることが読み取れます。

「デスク・会議テーブルなどの什器を引き継げる」も33.7%と一定の支持を集めており、内装費だけでなく什器調達の手間も削減できる点が評価されています。一方「賃料水準が抑えめ」は22.8%にとどまり、費用面での魅力は賃料そのものより初期費用の圧縮に強く表れる傾向があるようです。

居抜きオフィスの検討で不安・懸念に感じた点

居抜きオフィスにおける不安・懸念として最も多く挙げられたのは「既存レイアウトが自社の働き方に合うか」で51.5%と過半数に達しました。次いで「引き継ぐ内装・設備の状態や、入居後の故障リスクが不安だった」が42.6%、「退去時の原状回復義務の範囲が不安だった」が34.7%と続いています。

費用面のメリットが評価される一方で、実際の使い勝手や契約上のリスクに不安を感じる企業が多いことがわかります。「特に不安・懸念に感じた点はなかった」はわずか2.0%にとどまり、居抜きオフィスの検討には何らかの懸念がつきまとうのが実情といえそうです。

居抜きオフィスを利用するメリット

居抜きオフィスが移転で選ばれるのは、費用と時間の両面ではっきりした強みがあるからです。ここでは、居抜きオフィスのメリットを4つ紹介します。

内装工事の費用を抑えやすい

居抜きオフィス最大のメリットは、初期費用の大部分を占める内装工事費を大きく圧縮できる点です。内装工事費は、規模や仕様によって大きく変わります。

100坪以上の大規模オフィスなら、スケルトン状態からの工事は坪20万〜30万円程度が目安です。近年は建設資材価格や労務費が上昇し、内装工事費も高くなりやすい傾向にあります。

その点、既存の内装や設備をそのまま使えれば、工事範囲を減らせるでしょう。スケルトン物件より内装工事費を抑えやすく、移転費用を抑えたい企業にとって居抜きオフィスは有力な選択肢です。

短期間で入居しやすい

居抜きオフィスは内装や設備がある程度整っているため、電話回線やネットワークの引き込み、一部のクロス張り替えといった最低限の工事だけで、業務を始められます。工事期間が短いぶん、旧オフィスと新オフィスの二重家賃が発生する期間も圧縮できます。短期間での移転を求められる場面では、工事期間をほぼ待たずに稼働できる居抜きが現実的な選択肢です。

ただし「居抜き＝即入居」と考えるのは早計です。クロスの張り替えや什器の再配置、ネットワーク工事など、簡易的な工事が必要な物件も多く見られます。そのため、契約から稼働までは一定の準備期間を予定しておきましょう。

家具や什器をそのまま活用できる

居抜きオフィスには、前テナントのデスク・チェア・会議テーブル・収納が残ります。複合機やネットワーク機器まで残る物件も少なくありません。これらの造作を引き継げば、什器の新規購入費と、選定・発注・搬入の手間の両方を省けます。

たとえば、会議室の間仕切りや受付カウンターが残っている物件なら、「会議室付き」といった条件を追加工事なしで満たせることもあります。オフィス家具は、一式そろえると相応の金額です。そのため、什器をそのまま引き継ぐことで、初期費用の大幅な圧縮に直結します。

デザイン性の高いオフィスを低コストで利用しやすい

居抜き市場に出てくる物件には、前テナントが費用をかけて作り込んだ内装がそのまま残るものも少なくありません。木目調やガラス張りのラウンジ、造作の受付など、一から作れば高額になる内装も、居抜きなら比較的低コストで引き継げます。

既存の内装が自社に合えば、デザイン性の高い空間を初期費用を抑えて使える点も居抜きオフィスの強みです。オフィスの見た目は、来客時の印象だけでなく採用活動にも影響します。

居抜きオフィスを利用するデメリット

費用の安さに目が向きがちですが、居抜きには入居後に響く弱点も見逃せません。

自社に合うレイアウトへ変更しにくい

居抜きオフィスは前テナントの内装をそのまま使うため、間仕切りや会議室の位置、配線の取り回しがすでに決まっています。自社の働き方や組織構成に合わせて間取りを自由に設計する点では、通常賃貸に劣ります。

また、前テナントと業種や人数構成が大きく異なると、ミスマッチが起こりかねません。具体的には「会議室が多すぎる／少なすぎる」「執務スペースの動線が合わない」といったズレです。

さらに、レイアウトを大きく変えようとすると既存内装の撤去や造作工事が発生し、居抜きの費用メリットが薄れてしまいます。居抜きは「既存レイアウトをどこまで受け入れられるか」が選定の分かれ目です。既存の間取りが自社の働き方に合うかを優先条件にして、物件を絞り込むと失敗を避けられます。

希望条件に合う物件が見つかりにくい

居抜きオフィスは、前テナントの退去に合わせて出てくる物件です。数が限られるため、募集期間も短い傾向があります。良い条件ほど早く埋まり、待っていると取り逃がしかねません。

エリア・規模・会議室付きといった条件を重ねるほど、該当する物件は減ります。タイミングとスピードの勝負です。対策は、待ちの姿勢にならないことです。

居抜き専門の検索サイトを複数登録し、新着通知を受け取ります。条件に合う物件が出たら、すぐ内見に動きましょう。仲介会社に希望条件を事前に伝えておけば、公開前の非公開物件を紹介してもらえることもあります。移転期限が短いほど、物件探しは情報収集と並行して早く動く必要があります。

内装や設備の状態によって追加費用がかかる

居抜きは、既存の内装・設備を引き継ぐぶん、その状態次第で想定外の費用が出ることもあります。前テナントが長く使ったエアコンや複合機、照明が入居後に故障し、修理・交換費を自社が負担するケースです。また、クロスやカーペットの汚れ・劣化が気になれば張り替え費用がかかり、レイアウトを一部でも変えれば、造作工事費が上乗せされます。

「内装工事費が浮いた」という表面的な部分だけで判断してはいけません。引き継ぐ設備の状態・所有関係・想定される補修費まで含め、総額で見積もる姿勢が求められます。

原状回復や残置物をめぐるトラブルが起こることがある

居抜きでとくに注意したいのが、造作譲渡契約と原状回復をめぐるトラブルです。よくある原因は、造作譲渡契約書や譲渡品リストの記載が曖昧な点にあります。

例えば「テーブル1」としか書かれていないと、どの場所のどのテーブルを指すのか特定できません。後から認識のずれが生じます。リストを作らずに契約した結果、想定外の残置物の処分費用を自社が負担した例もあります。

もうひとつが、退去時の原状回復義務の所在です。前テナントの原状回復義務が自社に引き継がれる契約だと、退去時にスケルトンまで戻す負担を負いかねません。さらに引き渡し設備の不具合や、契約不適合責任の扱いが不明確だと、責任の所在をめぐるトラブルにつながります。

このようなトラブルは、契約内容を詰めることである程度は防げます。譲渡範囲・原状回復義務・設備の責任を、契約書と譲渡品リストで明文化しておきましょう。

居抜きオフィスを選ぶときのチェックポイント

居抜きオフィスは、内装や什器を引き継ぐぶん「見た目」で決めてしまいがちです。しかし、実際には内見の段階でどこまで細かく確認できたかによって、入居後の満足度が大きく変わります。

レイアウトの制約や設備の状態、原状回復の条件など、見落としやすいポイントは意外に多いものです。ここでは、契約前に押さえておきたいチェックポイントを整理します。

従業員数や将来の増員に合った広さか

物件の広さは、現在の人数だけでなく増員計画まで見込んで判断します。オフィスの必要面積は、デスクワーク中心の企業で1人あたり2〜3坪程度が目安です。

なお、事務所衛生基準規則では、設備の占める容積などを除いた体積を、労働者1人につき10㎥以上と定めています。天井高2.5mで単純換算すると床面積約4㎡（約1.2坪）に相当しますが、これは法律が直接定める床面積基準ではありません。

この基準はあくまで法的な最低ラインであり、実際はもっと余裕を持たせます。増員途中で手狭になり、短期間で再移転する事態は避けたいところです。直近の増員に加えて、その先の伸びしろも少し織り込んで坪数を設定しておきましょう。

必要な会議室やWeb会議スペースがあるか

居抜きオフィスの会議室やWeb会議スペースは、前テナントの使い方がそのまま残ります。そのため、自社に必要な数・種類がそろっているかを、内見時に具体的に確認しましょう。オンライン商談・採用面談・チーム定例が多い業態では、複数人が入れる会議室に加えて、1人用のWeb会議ブースや防音スペースの数が働きやすさを左右します。

チェックの観点は、会議室の数と収容人数、そしてWeb会議に耐える遮音性です。ガラス張りで見た目が良くても、声が漏れる会議室は機密性の高い商談や面談に使いにくいものです。既存の会議室が足りなければ、間仕切りを追加する工事が必要で費用も増えます。

「必要な会議機能が最初からそろっている物件」を優先条件にすると、追加工事を抑えつつ居抜きのメリットを引き出せます。

内装・家具・設備の状態に問題がないか

内見では、引き継ぐ予定の内装や家具・設備の現物をひとつずつ確認しましょう。とくに、エアコン（空調）や複合機、ネットワーク機器、照明といった稼働設備は、「実際に動くか」「劣化していないか」をチェックします。

見た目がきれいでも、空調の効きが悪い、配線が古いといった不具合は入居後に出やすいものです。修理・交換費が自社負担になりかねません。確認した状態は、写真と記録に残しておくと安心です。

譲渡品については、メーカー・品番・数量・状態を記した譲渡品リストを作ります。写真を添付しておけば、後の認識ずれやトラブルを防げます。あわせて、設備のなかにリース契約の品が含まれていないかも必ず確かめましょう。

「使える状態で引き継げるもの」と「補修・交換が必要なもの」を内見の段階で仕分けておけば、入居後の想定外コストを抑えられ、見積もりの精度もあがります。

追加工事にかかる費用を確認する

居抜きの費用メリットを正確に見積もるには、譲渡範囲に含まれない工事の費用を契約前につかんでおくと安心です。具体的には、クロスやカーペットの張り替え、レイアウト変更に伴う間仕切り工事、ネットワーク・電話回線の工事、不足する什器の購入などです。

これらは物件によって要否が変わります。「内装工事費が浮く」という前提だけで予算を組むと、あとから予算が膨らみかねません。

進め方は、内見で必要な工事を洗い出したうえで、内装業者や仲介会社から見積もりを取り、賃料・初期費用・追加工事費を合算した「移転総額」で判断します。経営陣へ提案する際は、この総額ベースの数字で、予算に収まるかを正確に説明できます。

表面的な賃料の安さだけでなく、稼働までにかかる費用の全体像をつかむことが、居抜き選びの失敗を防ぐコツです。

原状回復や残置物の扱いを確認する

契約前に必ず確認したいのが、原状回復と残置物の扱いです。まず、以下の内容を契約書の原状回復条項で確かめます。

• 退去時に自社がどこまで原状回復するのか
• 前テナントの原状回復義務が引き継がれ、スケルトンまで戻す必要があるのか
• 入居時の状態で返せばよいのか

このようなポイントを見落とすと、退去時に想定外の費用が発生しかねません。

口頭のやり取りだけで進めると、あとで揉めやすいものです。契約書と譲渡品リストの両方に落とし込むと、トラブルを避けられます。不明点は、仲介会社や弁護士などの専門家に確認してから契約を結ぶと安全です。

居抜きオフィスは「総額」と「契約内容」で見極める

居抜きオフィスは、前テナントの内装や什器を引き継げるため、内装工事費と移転期間を大きく抑えられる選択肢です。入居前に自社向けの内装やレイアウトをゼロから整える範囲を減らし、費用と時間を削れます。

一方で「レイアウトの自由度が低い」「希望条件の物件が見つかりにくい」「引き継いだ設備の状態次第で追加費用がかかる」といった注意点もあります。とくに、造作譲渡と原状回復をめぐるトラブルは、契約書と譲渡品リストを詰めておくことで防げる部分です。

物件を選ぶときは、賃料の安さだけではありません。追加工事まで含めた移転の総額と、退去時の義務を含む契約内容の両面で見極めましょう。

まずは自社に必要な広さ・会議室・予算の条件を整理し、物件候補を比較することから動き始めると、失敗を避けられます。

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