賃貸オフィスの内装工事はどう進める？A・B・C工事の区分や費用相場など詳しく解説

賃貸オフィスの内装工事の知識がないまま話を進めると、想定外の費用を負担したり、退去時の原状回復で予算が大きく崩れたりしかねません。

そこで本記事では、物件の引き渡し状態の違いから、A・B・C工事の費用負担、工事規模別の相場、原状回復で契約前に確認すべき項目、勘定科目まで詳しく解説します。物件探しから退去までを見通すための材料として、参考にしてみてください。

賃貸オフィスの内装工事で確認したい物件の引き渡し状態

賃貸オフィスは「どの状態で引き渡されるか」によって、借主が負担する内装工事の範囲と費用が大きく変わります。物件選定の入口として、まず4つの引き渡し状態の違いを紹介します。

事務所仕様で引き渡される賃貸オフィス

事務所として使える状態で引き渡される物件は、床はOAフロア（配線を床下に通せる二重床）にカーペットタイル、天井・壁は白基調で仕上げ済みというケースが一般的です。

照明・空調・防災設備といった基本設備も整っているため、借主は間仕切りやLAN配線など自社に必要な工事だけを追加すればよく、大規模な内装工事はいりません。スケルトンに比べて初期コストと工期を抑えやすい一方、既存の間取りやグレードに縛られ、自社ブランドの反映度は低くなります。

なお「事務所仕様＝原状回復が軽い」とは限りません。入居時に間仕切りやLAN工事を加えれば、その分は退去時の撤去対象になる点は見落としやすいポイントです。

スケルトン状態で引き渡される賃貸オフィス

事務所仕様が仕上げ済みの状態なのに対し、スケルトンは工事の起点そのものが違います。

スケルトンとは、天井・壁・床が仕上げられていない躯体（コンクリート打ちっぱなし）の状態のことです。床仕上げや間仕切り、天井、照明、配線など、借主負担となる内装・設備工事の範囲が広いため、内装工事費は4類型のなかで最も高くなります。ただし、空調・防災設備などの既存状況や工事区分は物件によって異なります。

その代わり、ほかの引き渡し状態に比べてレイアウトやデザインの自由度が高く、自社ブランドを空間へ反映しやすいのがメリットです。

ただし、入居時にスケルトンで借りた物件では、退去時にも躯体へ戻す「スケルトン返し」を求められるケースが多くあります。造作の撤去費用がまとまって発生する点に注意が必要です。

内装や設備を引き継ぐ居抜きオフィス

躯体から作り込むスケルトンとは逆に、前テナントの資産を引き継いで初期負担を抑える方法もあります。居抜きオフィスは、前テナントが使っていた内装・パーティション・什器・空調・配線などを残したまま引き継ぐ形態です。一から内装工事をする必要がないため初期費用を抑えられ、工期も短く早く入居できるのが利点です。

一方で、レイアウトが既に固定されており自社の使い方に合わないことがあり、引き継いだ設備の経年劣化による修理・交換費用があとから発生する場合もあります。前テナントから造作を譲り受ける場合は「造作譲渡契約書」で対象物・価格・状態・不具合が生じた場合の責任範囲を書面にしておきましょう。

最大の注意点は、原状回復義務です。入居時は居抜きでも、契約上は退去時にスケルトン返しを求められるケースがあるため、回復範囲を入居前の契約書で必ず確認してください。

内装が整備されたセットアップオフィス

居抜きが前テナントの内装を引き継ぐのに対し、セットアップは「内装を用意した主体」が異なります。セットアップオフィスは、貸主（オーナー）が内装や家具を整えた状態で貸し出す形態です。借主は内装工事をほぼ行わず、入居後すぐに業務を開始できるため、移転の手間と初期コストを大きく抑えられます。

退去時も大規模な原状回復がいらないケースが多いものの「原状回復ゼロ」とは限りません。契約によっては、借主が追加した造作の撤去、故意・過失による損傷の修復、クリーニング費用などを求められます。

デメリットは、オーナーの初期投資が賃料に上乗せされるため月額賃料が割高になりやすい点と、内装が完成済みでレイアウトを変更しにくい点が挙げられます。

ここまで見た4類型は、内装工事の負担・自由度・入居までの速さが異なります。混同されやすいセットアップと居抜きは「内装を用意したのが誰か」で区別するとわかりやすいでしょう。

類型	引き渡し状態	内装工事の負担	自由度	入居までの速さ
事務所仕様	内装・基本設備あり	追加工事のみ	中	速い
スケルトン	躯体のみ	借主が全工事	最も高い	遅い
居抜き	前テナントの内装が残る	ほぼ不要〜一部	低〜中	速い
セットアップ	オーナーが整備済み	原則不要	低い	速い

賃貸オフィスの内装工事におけるA・B・C工事の違い

内装工事は「誰が発注し、誰が費用を負担し、誰が業者を指定するか」で、A・B・C工事の3区分にわかれます。この区分を誤解すると自社負担の範囲を読み違え、想定外の費用が発生するため、ここでは1区分ずつ確認していきます。

A工事｜貸主が費用を負担して指定業者が施工する工事

A工事は、建物の躯体・外壁・共用部・屋上・エレベーターなど、建物全体に関わる工事です。費用負担も業者選定もビルオーナー側が行い、借主は費用を負担せず、原則として関与しない立場です。

建物の資産価値や安全に直結する部分をオーナーが一元管理するため、借主が費用面を気にかける必要はありません。自社負担が発生するのは、次に説明するB・C工事からです。

B工事｜借主が費用を負担して貸主指定業者が施工する工事

B工事は、主に借主の専有部で行う工事のうち、空調・防災設備・分電盤など、建物全体の安全性や設備に影響する工事を指します。一部、借主の要望による共用部の工事が含まれる場合もあります。

費用は借主が負担するものの、業者はオーナーが指定するため、借主が相見積もりで価格を下げにくいのが特徴です。オーナーが業者を指定するのは、建物の安全や他テナントへの影響を管理するという意図があります。

借主は業者を自由に選べず相見積もりも取りにくいため、同種・同条件の工事を自由発注する場合と比べて、費用が割高になりやすい傾向があります。

C工事｜借主が費用を負担して選定した業者が施工する工事

C工事は、借主がオーナーの承認を得たうえで自ら業者を選定・発注し、費用も負担する工事で、什器設置やLAN配線、専有部の内装などが中心です。ただし、間仕切り・照明・内装仕上げの区分はビルによって異なります。

業者を自社で選べるため相見積もりでコストを調整しやすく、3区分のなかで最も価格をコントロールしやすい形態です。デザインやレイアウトの自由度も高く、自社ブランドを反映しやすいというメリットがあります。

坪単価はグレードによる幅が大きく、素材や仕上げのこだわり次第で費用が変動します。予算圧縮の主導権を握れるのはこのC工事であり、業者交渉の余地が最も大きい区分です。

3区分は「費用負担」と「業者選定」の組み合わせで整理すると、自社の負担がどこに集中するかが一目でわかります。

区分	費用負担	業者選定	主な対象
A工事	オーナー	オーナー	躯体・共用部・建物基幹
B工事	借主	オーナー	空調・防災・電気容量
C工事	借主	借主	内装・間仕切り・照明・LAN

坪単価はいずれも目安で、物件や仕様によって変動します。

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オフィスの内装工事を担当した100人に聞いた契約まわりの実態

オフィスの内装工事や移転に関わった100人に、契約まわりで直面したことを聞きました。それぞれの回答から、契約前に押さえるべきポイントが読み取れます。設問ごとに、多かった声を見ていきましょう。

A・B・C工事の区分で、発注側が直面したこととして多いのは何ですか。

A・B・C工事の区分で最も多かった問題は、自社負担の線引きが曖昧でわかりにくかったことで、39.0%にのぼりました。区分表や契約書を見ても、どこからが自社の負担か読み取りにくい実態がうかがえます。

次に目立つのは、B工事に関する2つです。相見積もりが取れず割高だと感じたという回答が29.0%、契約後や見積段階で初めてB工事の存在を知ったという項目が28.0%と続きます。B工事は業者を選べないうえ、存在自体にも気づきにくい二重の落とし穴です。

特に困ったことはなかったという回答は14.0%どまりで、8割以上が何らかの問題に直面しています。区分の曖昧さとB工事の見えにくさが、想定外の負担を生む主因と考えられます。

原状回復の契約条件や退去時の負担について、実際に多かったのは何ですか。

原状回復の契約条件や退去時の負担については、契約段階の特約に関する回答が上位を占めました。最多はスケルトン返しなど回復範囲を特約で定められていたという回答で36.0%です。通常損耗・経年劣化も借主負担とする特約があったという項目が33.0%です。

事業用では、住居用なら貸主が負担する経年劣化まで、借主に回される特約が珍しくない実態が読み取れます。退去時の原状回復を貸主指定業者へ発注する指定業者制度だったという回答も29.0%あり、価格競争が働きにくい契約が一定数を占めます。

また、内装が軽い形態でも退去義務まで軽いとは限りません。回復費が敷金・保証金を上回り追加負担が生じたという回答も18.0%ありました。

契約前に工事区分や原状回復の条件を、どのように確認しましたか。

契約前の備えとして最も多かったのは、工事区分表を取り寄せて自社負担の範囲を確認したという回答で38.0%でした。賃貸借契約書の特約を読み込んで確認したという項目も27.0%あり、区分表と契約書という2つの書面での確認が中心です。設問1の線引きの曖昧さや設問2の特約に、書面で先回りする備えだと読み取れます。

専門家に妥当性を相談したという回答は20.0%、C工事で複数業者から見積もりを比較したという項目は19.0%と、一歩踏み込む人は2割前後にとどまります。一方で、契約前に何も確認しなかったという回答も14.0%ありました。

賃貸オフィスの内装工事費用を工事規模別に比較

内装工事費は、既存設備をどこまで残せるかで大きく変わります。軽微な工事から全面工事まで、規模別の相場をまとめました。

既存設備を活用する最低限の内装工事

既存の内装・設備をそのまま使い、間仕切りの一部追加やLAN配線、サイン設置など最低限の工事に留める場合、費用は最も安く抑えられます。

物件タイプ別にみると、居抜きが坪10〜35万円、セットアップは坪0〜15万円が目安です。前テナントの造作や既存のOAフロア・空調を流用できるため、初期コストと工期の両方を圧縮できます。

一方で、レイアウトが既存前提に縛られ、自社の理想形にはしにくいという難点もあります。予算枠がある場合でも、まず「どこまで既存を使えるか」を軸に判断するとよいでしょう。

執務室や会議室を整える標準的な内装工事

執務スペースに加えて会議室・受付・役員室などを間仕切りで整える標準的な内装工事では、クロス貼りやタイルカーペット中心の仕上げが一般的です。

坪単価は工事範囲やグレードによる幅が大きく、一般的な内装工事で坪10〜30万円が目安です。間仕切りや設備を広く整えるC工事では、坪40〜90万円程度とする事業者もあります。費用は、間仕切りの数、仕上げ材のグレード、B工事（空調・電気）の範囲で大きく変動する点に注意が必要です。

デザインや設備にこだわる大規模な内装工事

ブランドを反映したデザインや、高性能な空調・照明・通信設備を導入するハイグレードな内装工事では、坪単価が大きく上がる傾向にあります。

デザイン性・機能性にこだわる場合は費用が上がり、設備工事・内装工事・家具工事を含むハイグレードオフィスでは、坪50〜160万円という例もあります。空調・照明・電気通信設備は、機器の性能や容量、設置条件によって費用が大きく変わるのが特徴です。

採用ブランディングや来客対応を重視する企業では投資効果が見込めるものの、予算超過のリスクも最も高い区分です。

スケルトン状態から整備する全面的な内装工事

スケルトン状態からの全面工事では、床・壁・天井、間仕切り、照明、配線など広範囲の工事が必要なため、費用が最も高くなりやすい傾向があります。空調・防災設備の工事範囲は、物件次第です。

物件タイプ別ではスケルトンが坪30〜80万円が目安とされ、グレードによって総額が大きく変わります。自由度は高い一方、空調・防災・電気幹線などがB工事に指定されている物件では、指定業者による工事費がコストを押し上げやすい点に注意しましょう。

退去時にはスケルトン返しの原状回復も必要になりやすく、初期・退去の両面で負担が大きくなります。

賃貸オフィスの内装工事と原状回復で契約前に確認する項目

原状回復は退去時の話に見えますが、実際には入居前の契約段階で、将来の費用を左右する工事範囲や条件が決まります。事業用オフィスは住居用と負担の考え方が異なるため、契約前に範囲・業者・時期・費用の4点を確認しておきましょう。

原状回復が必要となる工事範囲

オフィスなどの事業用物件でも、民法上は経年劣化や通常損耗を借主負担としないのが原則です。ただし、事業用の賃貸借契約では、これらも借主負担とする明確な特約が設けられるケースが多く、住居用より借主の負担範囲が広くなりやすい傾向があります。

具体的には、入居時に設置した間仕切り・カーペット・照明・配線などの造作を撤去し、契約書で定めた状態（事務所仕様やスケルトン）に戻す工事が対象です。どこまで戻すかは契約書の特約で決まるため、範囲は「原則として契約内容次第」と捉える必要があります。

居抜きで入居した場合でも、前テナント分の造作まで撤去義務を引き継ぐケースもあります。そのため、入居前に契約書と工事区分表で回復範囲を確認しておきましょう。

原状回復工事を依頼できる施工業者

オフィスビルでは、退去時の原状回復を「貸主指定業者へ発注する」契約になっているケースが一般的です。理由は工事品質やビル全体の管理を維持する目的にありますが、借主が業者を自由に選べないため価格競争が働きにくく、費用が割高になりやすい面があります。

業界団体の査定例では、指定業者の初回見積に対して平均で3割超の減額余地があったとの報告もあるため、見積もりの妥当性をチェックすることが大切です。

原状回復工事を行う時期

オフィスの原状回復は、契約期間内（退去日まで）に完了させ、原状回復した状態で明け渡すのが原則です。このため、工事期間分も賃料が発生する前提でスケジュールを組む必要があります。

退去の6ヵ月前が、解約予告と原状回復条件の確認、概算見積もり取得の目安です。100坪以上の大規模オフィスでは、8〜12ヵ月前から準備を始めることが推奨される場合もあります。工事自体は、100坪程度で約1ヵ月が目安です。

指定業者との調整や見積もり精査にも時間がかかるため、退去日から逆算して早めに着手することが求められます。

退去時に負担する原状回復費用

オフィスの原状回復費用は規模で異なり、指定業者の初回見積もりは中央値で坪10〜12万円と高めに出やすい傾向です。ただし、査定で下がる余地もあります。この費用は入居時に預けた敷金・保証金から充てられるのが一般的ですが、原状回復費が敷金を上回った分は追加負担になります。

事業用は、敷金が賃料6〜12ヵ月分と高額なことが多く、原状回復費と相殺されます。規模別の費用目安を並べると、退去時にどの程度の資金を引き当てておくべきかについてイメージしやすくなります。

規模	坪単価の目安
小規模	坪2〜5万円
中規模	坪5〜7万円
大規模(100坪〜)	坪8〜12万円
指定業者の初回見積もり	坪10〜12万円(中央値)

坪単価は目安で、物件や仕上げ、指定業者の有無で変動します。入居時にスケルトンからハイグレードに作り込むほど退去時に撤去する量も増えます。そのため「入居時の投資」と「退去時の回収不能コスト」はセットで、物件選定の段階から総額で見積もりましょう。

賃貸オフィスの内装工事に関するよくある質問

物件と工事区分が固まっても、会計処理と工期で迷う担当者は少なくありません。ここでは、契約前に押さえておきたい要点を整理します。

賃貸オフィスの内装工事費はどの勘定科目で処理する？

賃貸オフィスの内装工事費は、価値を高める工事（資本的支出）として資産計上するのが原則で、工事内容に応じて勘定科目を分けます。建物の骨格に関わる間仕切りや造作は「建物」、電気・空調・給排水など建物と一体で機能する設備は「建物附属設備」で処理します。

複数の工事が混在する場合は、内訳を分けて各科目へ振り分ける処理が必要です。貸主の建物に施した内部造作は、建物の耐用年数、造作の種類・用途・材質などを踏まえて合理的に見積もった耐用年数で償却します。建物附属設備に該当する工事は、その設備に定められた耐用年数を適用します。

科目の振り分けは税額にも影響するため、最終的な仕訳は顧問税理士に確認するのが確実です。

賃貸オフィスの内装工事費は修繕費と固定資産のどちらになる？

内装工事費は、資産価値を高める「資本的支出」なら固定資産として計上し、減価償却の対象です。一方、元の状態に戻す・維持する目的の工事は「修繕費」として支出時に一括で経費計上できます。

どちらか明らかでない場合、国税庁は形式基準を示しており、1件が20万円未満、またはおおむね3年周期の修理は修繕費とできます。判定がつかない場合でも、金額が60万円未満、または対象資産の取得価額のおおむね10%以下なら修繕費として処理可能です。

オフィスの新設内装は多くが資本的支出（資産計上）に該当しますが、小規模な補修は修繕費になり得るため、工事内容と金額で判定します。

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賃貸オフィスの内装工事にはどれくらいの期間がかかる？

居抜きは2週間〜1ヵ月程度、スケルトンは1〜3ヵ月程度が目安です。面積や設備工事の範囲によって大きく変動します。この期間は工事そのものにかかる時間で、実際にはデザイン・レイアウト設計や業者選定、見積もり・契約に数週間〜数ヵ月を要します。

着工前に消防・建築の申請が必要な場合は、さらに前倒しの準備が必要です。特に、スケルトンからの全面工事は工期が長いため要注意です。

物件が決まり次第すぐ設計・見積もりに着手しないと移転日に間に合わないリスクがある点に注意しましょう。

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賃貸オフィスの内装は引き渡し状態の確認から始めよう

賃貸オフィスの内装工事は、まず物件の引き渡し状態を確認することから着手します。事務所仕様・スケルトン・居抜き・セットアップのどれかで、負担する工事範囲も費用も大きく変わるためです。

工事はA・B・C工事に区分されます。費用を負担しながら業者を選べないB工事が割高になりやすい点、原状回復費は退去時ではなく契約段階で決まる点も重要です。