オフィス物件の探し方を解説！条件や手順・物件タイプを紹介【初めてでも失敗しない】

オフィス物件を初めて探す方や、移転を検討している方のなかには、何を基準に選べばいいのかわからず悩む方も多いのではないでしょうか。

物件選びは賃料や駅距離だけでなく、面積やレイアウト、設備、契約条件まで含めて判断する必要があり、確認すべき項目が多くあります。条件整理を怠ると、入居後すぐに手狭になったり、想定外の費用が発生したりする恐れもあるため、失敗しない進め方を押さえておくことが大切です。

そこで本記事では、以下の内容について詳しく解説します。

• オフィス物件を探すときの基本条件
• 失敗しないオフィス物件の探し方
• 比較すべき物件タイプ
• 契約前に確認すべきチェックポイント

理想のオフィス物件を見つけたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

内見同行を相談する

オフィス物件を探すときにまず確認したい基本条件

オフィス物件を賃料の安さだけで選んでしまうと、入居後に「思っていたより使いにくい」と感じることが少なくありません。

今回、直近5年以内にオフィス移転や事務所開設、オフィス選定に関わった会社員や経営者、総務担当者など102人に、物件探しの方法についてアンケートを実施しました。

オフィス物件を探す際に重視した条件として、最も多かったのは「駅からの距離・交通アクセス」（54.9%）でした。そして「賃料・共益費」（48.0%）、「必要な広さ・面積」（47.1%）が僅差で続きます。

上位3項目はいずれも約半数が選んでおり、アクセスやコスト、広さを軸に物件を絞り込む傾向がうかがえます。一方で「レイアウトのしやすさ」や「契約条件・初期費用」も3割超が重視しており、賃料だけでなく入居後の使いやすさや契約内容まで確認することが大切です。

ここでは、自社に合う物件かを見極めるために確認したい5つの基本条件を解説します。

立地・交通アクセス

オフィス物件の立地は、賃料や駅距離だけでなく、社員の通勤負担、来客のしやすさ、取引先への移動時間、採用時の印象まで含めて判断すべき条件です。複数路線を使える駅や駅から近い物件は、通勤や営業活動の効率を高めやすく、来客が迷いにくい点でも有利といえます。

一方で、駅近や人気エリアは賃料が上がりやすいという一面もあります。社員の居住エリアや来客頻度、取引先への訪問動線を踏まえ、自社にとって優先すべきアクセス条件を先に整理しておきましょう。

面積・レイアウト

オフィスの面積は、社員数に一人あたりの執務スペースを掛けるだけでなく、会議室や打ち合わせスペース、収納、休憩スペース、通路まで含めて考える必要があります。

人数分の席を確保できても、会議室が不足したり、動線が狭かったりすると業務効率が落ちやすくなります。そのため、日常業務の流れに合わせて配置を確認しましょう。

また、将来の増員や内装工事に備えて余裕のある面積や可変性のある区画を選ぶと、入居後にすぐ手狭になるリスクを抑えられるでしょう。

賃料・共益費

オフィス物件の費用は、月額賃料だけでなく、共益費や管理費、水道光熱費、駐車場代などを含めた毎月の支払総額をチェックすることが大切です。

共益費は、エントランスや廊下、エレベーターなど共用部の清掃や維持管理に充てられる費用であり、物件によって賃料に含まれる場合と別途請求される場合があります。

賃料は、売上に関係なく発生する固定費です。初期費用や更新料だけでなく、入居後も無理なく支払い続けられるかを予算管理の基準にしましょう。

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設備・ビル仕様

オフィス物件では、室内の広さだけでなく、空調やエレベーター、トイレ、通信環境、共用部の管理状態まで確認しましょう。空調は冷暖房の効き方や個別調整の可否によって働きやすさが変わり、エレベーターは台数や混雑状況によって出社時や来客時の待ち時間に影響します。

また、トイレや水回り、エントランス、廊下などの清潔感は社員の快適性だけでなく、来客時の印象にも関わるため、内見時に現地で見るべき項目です。

また、電話やインターネットを安定して使える通信環境、携帯の電波状況も入居後の業務効率やトラブル防止に関わる条件といえます。

契約条件・入居時期

オフィス物件を探す際は、契約期間や更新条件、解約予告期間、保証金の金額と返還条件を契約前に確認しましょう。

賃貸オフィスでは、保証金が数か月分必要になることがあり、退去時に原状回復費や未払い賃料などが差し引かれる場合もあります。そのため、入居時だけでなく退去時の資金負担も見ておきましょう。

また、入居可能日が自社の移転スケジュールに合うか、内装工事や通信工事の開始時期をいつから確保できるかも確認しておきたいポイントです。更新料や賃料改定の有無まで含めて比較すると、契約後の想定外の出費を避けられます。

オフィス物件の探し方

物件探しは「いい物件を見つけたら契約する」という単純な流れではなく、進め方を誤ると候補が出揃わないまま時間切れになることもあります。

今回は、オフィス物件をどのように探したのかについて調査しました。

物件探しの具体的な方法を尋ねたところ、最も多かったのは「賃貸オフィス専門サイトで検索した」と「オフィス仲介業者に相談した」の2つで、いずれも39.2%と同率でした。

「一般的な不動産ポータルサイトで検索した」や「付き合いのある不動産会社に相談した」も次いで多く、Web検索と専門家への相談の両方を使っていることがうかがえます。また「現地を歩いて空き物件を探した」も24.5%おり、足を使って情報を集める担当者も一定数いることが見て取れます。

ここでは、後悔しないオフィス物件探しの5ステップを順に見ていきましょう。

現在の事務所の課題を整理する

新たなオフィス物件探しを成功させるためには、まず現行のオフィスで発生している「狭さ」や「会議室不足」などの不満を洗い出すことが先決です。

担当者や経営層だけで判断すると、移転後も現場の不満が残る恐れがあるため、社員へのヒアリングやアンケートを行い、日常業務で困っている点を集めておくと安心です。

たとえば、以下のような不満が挙げられるでしょう。

• 通路に物が置かれて移動しにくい

• 来客動線と執務エリアが交差する

• 部署間の移動に時間がかかる など

このような課題を整理しておくと、次の物件で優先すべき面積やレイアウト、設備条件を決めやすくなります。

必要な広さと人数計画を決める

必要なオフィス面積は、現在の社員数だけで決めるのではなく、在籍人数や出社率、休憩スペースなどを含めて考える必要があります。

少人数の会社でも、会議室や来客スペースなど一定の共用部が必要になることがあるため、単純に人数分の席だけを確保すると手狭になりやすいでしょう。

また、採用計画や部署拡大がある場合は、将来の増員や内装工事に備えた余裕を見込んでおくと、入居後すぐに移転を検討するリスクを抑えられます。

賃料と初期費用の予算を決める

オフィス物件の予算は、月額賃料だけでなく、保証金や礼金、仲介手数料、前賃料、火災保険料、内装費などを含めて考える必要があります。

保証金は賃料の数ヵ月分になることがあり、仲介手数料も契約時に発生するため、入居前にはまとまった資金を用意しておきましょう。

さらに、会議室や執務スペースを整える内装費、退去時の原状回復費も見込んでおくと、賃料の安さだけで選んで資金繰りが苦しくなるリスクを抑えられます。

希望エリアと駅距離を絞り込む

希望エリアは、広い範囲から候補を出したうえで、市区町村や沿線、最寄り駅、駅距離まで落とし込んで絞り込むとよいでしょう。営業や顧客訪問が多い会社では、取引先へ移動しやすい路線や複数路線を使える駅が候補になり、来客が多い場合は駅から近く迷いにくい立地が有利です。

一方で、駅近や人気エリアは賃料が高くなりやすい傾向があります。そのため、社員の通勤負担や採用時の印象などを含め、自社にとって譲れない条件と妥協できる条件を分けて検討してから決めるといいでしょう。

候補物件を比較して内見する

候補物件は、賃料や駅距離だけで比べるのではなく、面積やレイアウトのしやすさ、設備、周辺環境、契約条件を同じ基準で確認することが大切です。

内見では、図面や写真ではわかりにくい採光や天井高、共用部の清潔感、エレベーターの使いやすさを現地で確認しましょう。

また、以下の項目も要チェックです。

• 席や会議室を配置したときに動線が確保できるか

• 来客と社員の動線が交差しないか

• 通信や電源の位置に問題がないか など

このようなポイントを確認しておくと、入居後に使いにくさを感じにくくなります。

オフィス物件を探す際に比較すべき物件のタイプ

物件タイプを知らずに探し始めると、条件が合わない物件を延々と内見し続けることになりかねません。物件のタイプが異なれば、初期費用も契約の柔軟性も大きく異なります。

その点、自社の状況に合うタイプを先に絞り込んでおくことで、物件選びの精度が格段に上がるでしょう。ここでは、比較検討すべき4つの物件タイプを紹介します。

一般的な賃貸オフィス

一般的な賃貸オフィスは、法人が事業用として契約し、執務室や会議室、受付、収納などを自社の業務に合わせて整えやすい物件タイプです。

オフィスビル内の区画を借りる形が多く、エレベーターや空調、共用トイレなどの清掃管理など、事業利用に必要な基本設備が整っている点は移転先としてのメリットといえます。

一方で、契約時には保証金や賃料、共益費、火災保険料、仲介手数料などが発生し、退去時には原状回復費が必要になる場合もあります。契約期間や更新条件の扱いも物件によって異なるため、将来の増員や縮小に合わせて柔軟に移転できるかも確認しておきましょう。

居抜きオフィス

居抜きオフィスは、前の入居者が使っていた内装や設備、什器などを撤去せず、そのまま引き継いで利用できる物件です。

会議室や受付、デスク、チェアなどを活用できれば、新たな内装工事や什器購入を減らせるため、初期費用や移転準備の負担を抑えやすいでしょう。

一方で、引き継ぐ設備の故障やリース品の有無、退去時の原状回復義務を確認しないと、入居後や退去時に想定外の費用が発生する恐れがある点だけ注意が必要です。

デザイナーズオフィス

デザイナーズオフィスは、一般的に内装や家具、照明などの意匠性が高く、来客時の印象づくりや採用時の職場イメージ向上に役立ちやすい物件タイプです。企業らしさを空間で伝えやすく、社員のモチベーションやコミュニケーションにもよい影響が期待できます。

一方、一般的なオフィスより賃料や維持費が高くなりやすいというデメリットもあります。また、既存のデザインや間仕切りが自社の働き方に合わない場合もあるでしょう。

そのため、見た目だけでなく、席数や動線、内装工事のしやすさまで確認してから判断しましょう。

購入できる事務所物件

購入できる事務所物件は、賃料を払い続ける賃貸と違い、取得後に自社の資産として保有できる点が特徴です。

一方で、購入時には自己資金や登記費用、税金などの負担が大きく、購入後もローン返済や維持管理費が発生します。そのため、事業拡大や縮小に合わせて簡単に移転しにくいでしょう。

経費面では、賃料のように毎月の支払いをそのまま費用処理するのではなく、建物部分は取得価額をもとに減価償却します。

そのため、物件を購入する場合は、長く同じ場所で事業を続ける見通しがあるか、資金繰りに無理がないか、将来売却や賃貸に回せる物件かなどを含めて判断すべきでしょう。

オフィス物件の探し方で押さえたい契約前のチェックポイント

オフィス物件を探す際は、立地や賃料だけでなく、契約前に確認しておきたいチェックポイントがいくつかあります。今回、実際にオフィス移転を経験した総務担当者の方に、「これも確認しておけばよかった」と契約後に後悔したポイントについて100名に聞きました。

最も多かったのは「原状回復の範囲」（42.2%）で、次いで「電気容量・コンセントの位置」（40.2%）、「内装工事の可否・制限」（39.2%）が上位に並びます。

上位3項目はいずれも4割前後が後悔しており、退去時の費用負担や設備、工事の制限といった、契約書の細部まで確認しておくべき項目で見落としが起きやすい実態がわかります。

「インターネット回線の状況」（34.3%）や「空調や換気設備」（30.4%）も3割超が挙げており、インフラ面の確認不足も入居後の後悔につながりやすいといえるでしょう。

ここでは、移転経験者の声も交えながら、契約前に押さえておきたい5つのチェックポイントを紹介します。

原状回復の範囲

物件を選ぶ際は、退去時にどこまで戻す必要があるかを、賃貸借契約書や特約で契約前に確認することも大切です。間仕切りや床、壁、天井、照明、空調、通信配線などは、入居時に行った内装工事の内容によって原状回復の対象になりやすいでしょう。

また、原状回復工事は工事区分によって、業者選定や費用負担が変わります。そのため、工事区分表と契約書の記載を照らし合わせて確認しておきましょう。

電気容量・インターネット環境

オフィス物件を選ぶ条件として、PCや複合機、サーバー、モニター、Web会議機器などを同時に使っても支障がない電気容量が確保されているかも確認すべきポイントです。

物件資料や設備図面だけで判断せず、分電盤や契約電力、増設の可否を管理会社や貸主に確認し、容量不足時に追加工事が必要になるかも見ておくとなおよいでしょう。

インターネット環境は、光回線が共用部まで来ているだけなのか、専有部まで利用できる状態なのかで入居後の準備が変わります。そのため、回線種別や通信速度、利用可能な通信会社を確認しておきましょう。

内装工事の可否

オフィス物件では、間仕切りや床、壁、照明、電気、空調、通信配線など、どこまで内装工事ができるかを契約前に確認する必要があります。

工事区分表や賃貸借契約書で費用負担と施工範囲を確認しておくことが重要です。

• 貸主が発注・費用負担する工事

• 借主が費用を負担して貸主指定業者が行う工事

• 借主が業者を選べる工事

また、借主側で工事できる場合でも貸主の承諾やビル規定に沿った申請が必要になり、退去時には原状回復の対象になる可能性があります。そのため、造作の扱い、指定業者の有無、撤去範囲まで事前に確認しておきましょう。

入退館ルール・セキュリティ

オフィス物件では、平日の日中だけでなく、夜間や休日に入退館できるか、時間外利用に追加費用がかかるかを契約前に確認する必要があります。

深夜作業や休日出勤、海外とのWeb会議がある会社では、カードキーやICカードによる入退館管理、時間外の緊急連絡先、警備会社の対応範囲まで見ておきましょう。来客が多い場合は、受付方法や入館証の扱い、来客動線、防犯カメラの設置場所を確認し、社員エリアや機密情報に不要な人が入りにくい運用にできるかも要チェックです。

入居後の安全性と業務のしやすさを両立するため、建物側の管理体制と自社で追加すべきセキュリティ対策を分けて確認すべきでしょう。

更新条件・解約条件

オフィス物件では、契約期間の満了時に更新できるか、更新料や事務手数料が発生するか、更新時に賃料改定があるかを契約前に確認する必要があります。

移転や事業縮小に備えるなら、解約予告期間や中途解約の可否、違約金の有無も重要です。一般的に、事務所では解約希望日の3〜6ヵ月前までに通知が必要とされるケースが多くみられます。退去時には原状回復費や保証金の返還条件も資金計画に影響するため、移転時の負担まで含めて比較しておきましょう。

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理想的なオフィス物件を見つけるコツ

条件整理や内覧を丁寧に行っても、進め方次第でオフィス探しの難易度や満足度は大きく変わります。
理想的なオフィス物件を見つけるためには、単に情報を集めるだけでなく、進行の仕方や判断の視点を工夫することが重要です。
この章では、失敗を避けながら最適な物件にたどり着くための考え方とコツをご紹介します。

余裕を持ったスケジュールを組む

オフィス物件探しでよくある失敗の一つが、スケジュールに余裕がないまま進めてしまうことです。
移転期限が迫ると、「条件に合うかどうか」よりも「間に合うかどうか」が優先され、妥協が増えがちになります。

物件探しから契約、内装工事、引っ越しまでを一連の流れとして捉え、想定よりも少し長めのスケジュールを組んでおくことで、冷静な比較検討が可能になります。結果として、後悔の少ない意思決定につながります。

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物件探しの段階からオフィスデザイン会社に相談しておく

オフィスデザイン会社への相談は、物件が決まってから行うものと考えられがちですが、物件探しの段階から関わってもらうことで判断の質が大きく向上します。

テストレイアウトを想定しながら内見を進めることで、「この物件でどのような働き方が実現できるか」が具体的にイメージしやすくなり、意思決定がスムーズになります。
また、レイアウト案があることで、経営層や関係者への説明もしやすくなり、社内合意を得やすくなります。

さらに、入居後に「想定していた使い方ができなかった」といったギャップを防ぎやすくなるため、追加工事や再検討の手間が減り、結果的にコストや時間の削減にもつながります。

企業イメージ・採用への影響を意識する

オフィスは、従業員や求職者、来訪者にとって企業を体感する場でもあります。
立地や建物の雰囲気、エントランスや共用部の印象は、企業イメージや信頼感に直結します。

特に採用を重視する企業の場合、オフィス環境は応募者の判断材料の一つになります。
業務効率だけでなく、「この会社で働きたいと思えるか」という視点で物件を評価することも重要です。

複数の不動産会社を比較する

オフィス物件は、一つの不動産会社だけで探すよりも、複数社を比較することで選択肢が広がります。
不動産会社ごとに得意なエリアや物件タイプが異なり、同じ条件でも提案内容に差が出ることがあります。

また、交渉姿勢やサポート体制も会社によって異なるため、複数社とやり取りすることで、より自社に合った提案を見極めやすくなります。

Web検索だけに頼らない探し方

Webサイトは物件探しの入口として便利ですが、掲載されている情報には限りがあります。
条件の詳細が公開されていない物件や、未公開物件が存在するケースも少なくありません。

不動産会社やオフィスデザイン会社と直接相談することで、Webには出てこない選択肢に出会える可能性が高まります。
Web情報と人的ネットワークによって得た情報を組み合わせることで、理想的なオフィス物件を見つけやすくなります。

内見はオフィスデザイン会社と同行することがおすすめ

オフィス物件の内見は、「実際の空間を確認する場」であると同時に、「その物件でどのような働き方ができるかを見極める重要な判断ポイント」です。
不動産会社の案内だけで内見を終えてしまうケースも多いですが、オフィスデザイン会社と同行することで、レイアウトや将来の使い勝手まで踏み込んだ検討が可能になります。

この章では、内装会社同行のメリットや、どのような企業に向いているかを解説します。

不動産会社とオフィス内装会社、それぞれの視点の違い

不動産会社は、賃料や契約条件、立地、面積といった「物件そのものの条件」を中心に説明します。
一方、オフィス内装会社は、その空間をどう使えるか、どのようなレイアウトが可能かといった「運用目線」で物件を見ています。

同じ物件であっても、不動産会社は「条件に合っているか」を判断し、内装会社は「理想の働き方を実現できるか」を判断します。
両者の視点は役割が異なるため、内見時に内装会社が加わることで、より立体的な判断ができるようになります。

内見時にテストレイアウトを想定しておくメリット

内見の段階で簡易的にでもレイアウトを想定しておくことで、図面だけでは見えてこない制約に気づきやすくなります。
例えば、柱や梁、天井高、設備位置によって、想定していたデスク配置や会議室の設置が難しいケースも少なくありません。

また、同じ面積であっても、動線の取り方やゾーニング次第で働きやすさは大きく変わります。
内装会社が同行することで、「この人数ならどの程度の余白が必要か」「将来増員した場合に対応できるか」といった視点での確認が可能になります。

こうした検討を内見時点で行っておくことで、物件決定後に発覚しがちな「思っていたレイアウトが入らない」「追加工事が必要になった」といった想定外の事態を防ぎやすくなります。

オフィス内装会社との同行が向いている企業・ケース

オフィス内装会社との同行は、移転経験の有無にかかわらず、「働きやすいオフィスデザインやレイアウトを実現したい企業」に向いています。
条件比較だけでは見落としがちなポイントを、移転後の運用目線で席数・会議室数・ゾーニングまで検討できるため、候補の絞り込みと意思決定がスムーズになります

また、人員増加や組織変更を予定している企業にとっても有効です。
将来のレイアウト変更や拡張性を見据えた視点で物件を評価できるため、短期間での再移転リスクを下げることにつながります。

さらに、採用強化や企業ブランディングでは、オフィスの見せ方や来訪者導線、空間の印象が重要な要素です。
内装会社とともに内見することで、デザイン性と機能性の両立が可能かを早い段階で判断できます。

ワクリノでは、物件探しの段階から内見まで同行可能です。

すでにお取引のある不動産仲介会社との内見同行はもちろん、理想のオフィスを実現するための物件探しからお手伝いしております。

お気軽にご相談ください。

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まとめ｜オフィス物件探しは条件整理から始めよう

オフィス物件探しで後悔しないためには、賃料や駅距離だけで判断せず、移転の目的や必要な広さ、設備、契約条件を整理しておくことが大切です。候補物件を比較する際は、内見で実際の使いやすさを確認し、内装工事や原状回復の条件も事前に見ておきましょう。

働きやすく、将来の成長にも対応できるオフィスを選ぶためにも、早い段階から専門会社に相談しながら、自社に合う物件を見極めてみてください。

ワクリノでは、物件内見の段階からオフィスデザイン会社が同行し、テストレイアウトを想定しながら物件選定を進めることが可能です。
実際の空間を前提に検討することで、意思決定の精度を高め、入居後のギャップを防ぐことができます。

また、ワクリノは物件紹介だけでなく、オフィスデザイン・内装工事まで一貫して対応しているため、複数の業者と調整する手間を減らし、スムーズなオフィス移転を実現できます。

オフィス物件探しは、企業のこれからを左右する重要なプロセスです。物件探しの初期段階から、ぜひお気軽にご相談ください。

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