オフィス内装工事の費用相場は？坪単価や平米単価と見積もりの見方を解説

オフィスの移転を控え、内装工事の費用感がつかめず不安を感じていませんか。

坪単価や平米単価の相場観、工事項目別の費用内訳、そして見積もりの適正さを見抜く視点。この3つを知っておくだけで、必要な投資と削減できるコストの見極めがしやすくなります。

そこで本記事では、規模別の費用目安から追加費用が発生しやすい条件、コストを抑える具体的な方法までを整理して解説します。読み終える頃には、受け取った見積もりを自信を持って判断し、社内で説得力のある予算案を提示できる状態になっているはずです。

ぜひ参考にしてみてください。

オフィス内装工事の費用相場

内装工事の費用は、坪単価・平米単価・規模別総額という3つの切り口で整理すると全体像がつかめます。自社の物件条件がどの水準に当てはまるのか、順に照らし合わせてみてください。

坪単価で見るオフィス内装工事の費用相場

複数の内装会社が公開する情報を照合すると、坪単価は坪10万〜30万円程度が目安です。ただし、物件の状態によって坪単価には大きな幅があります。

具体的には以下のとおりです。

物件タイプ	坪単価目安
居抜き物件	10万円〜35万円
スケルトン物件	20万円〜40万円（一部情報源では坪30万円〜80万円）
一般的な事務所仕様全体	10万円〜30万円

坪単価だけで金額の高い・安いを判断すると、誤解を招きかねません。見積もりを受け取った際は、坪単価の内訳がどこまでを含んでいるかを業者に確認しておきましょう。

ここを確認しないまま複数の見積もりを比較すると、集計範囲が異なる坪単価同士を単純比較してしまいます。実際には条件が違うのに「A社の方が安い」と誤って判断しかねません。

平米単価で見るオフィス内装工事の費用相場

オフィスの内装工事における平米単価は、1平米あたり1.5万〜12万円程度が目安です。坪単価と平米単価は、概算で「坪単価÷3.3＝平米単価」「平米単価×3.3＝坪単価」という式で相互に換算できます。

例えば、平米単価15万円であれば坪単価は約49.6万円、坪単価60万円であれば平米単価は約18.2万円です。

見積書によっては、平米単価と坪単価が混在して記載されるケースがあります。比較検討時には、どちらの単位で計算されているかをチェックしましょう。換算式で単位を揃えてから比較すると、見た目の安さ・高さの勘違いを防げるはずです。

面積・人数規模別に見るオフィス内装工事の費用相場

内装工事の総額は面積規模に比例して増えます。その一方で、坪単価は規模が大きいほど下がる傾向があります。規模別の総額目安は、以下のとおりです。

規模	想定坪数	総額目安
小規模	20坪	約200万円〜600万円
中規模	50坪	約1,000万円〜2,000万円
大規模	100坪	約2,000万円〜4,000万円台 フルリニューアルやハイグレードでは4,000万円超〜9,000万円程度も

なお、面積と人数の関係については、1人当たり2〜4坪が適正範囲とされます。同じ面積でも物件の状態や「どこまで造り込むか」というグレードによって費用は大きく変わります。

まずは金額帯ごとに実現できる内容をイメージしておくと、自社の大まかな予算感をつかみやすくなるでしょう。

グレード	坪単価の目安	実現できる内容のイメージ
コスト重視	約10〜20万円	既存の間仕切りや設備を活かした最低限の内装 クロス・床の張り替えや基本的なパーティション設置が中心で「まず機能する空間」を優先するフェーズ
標準・バランス型	約20〜50万円	執務スペース・会議室・応接エリアを整備し、必要に応じて設備工事も行う標準的な内装
デザイン重視・ハイグレード	約50〜100万円	デザイン設計を施したエントランスや会議室、造作家具、こだわりの照明・素材まで作り込む ブランディングや採用広報、来客対応を意識したオフィス向け

この表の坪単価は、あくまで目安です。居抜き・スケルトンなどの物件状態、工事範囲、設備工事、家具・什器を含むかによって大きく変動します。オフィス家具・IT機器・引っ越し費用などは別途必要になる場合があります。

オフィス内装の発注担当者101人に聞いた、見積もり比較のリアル

今回は、オフィス内装工事の発注実務に携わった101人にアンケートを実施しました。彼らが実際に確認したこと、想定と違って戸惑った点、そして社内で予算を通すために効いた工夫を、生の声から読み解きます。

見積もり比較の際、発注担当者が実際に確認したこと

見積もり比較で最も多く実践されていたのは「3〜4社程度から相見積もりを取った」で50.5%でした。ただ、裏を返せば半数近くは相見積もり自体を取っていないことになり、相見積もりが徹底されているとは言い切れません。

次いで「一式表記を避け、工事項目ごとの内訳提示を依頼した」が35.6%、「設備工事が内装費に含まれるか別枠かを確認した」が30.7%と続きます。

注目したいのは、4位以下の「数量の根拠となる図面・実測値との照合」と「複数社に同一の工事項目リストを提示して条件を揃えた比較」です。手間はかかるものの比較精度を大きく左右する確認ほど、実施率が下がっていました。

つまり、数量や条件を揃えて突き合わせる踏み込んだ検証まで手が回っていない実態がうかがえます。ここに、見積もり比較の落とし穴が潜んでいるといえるでしょう。

見積もり比較を通じて「想定と違った」と感じたポイント

見積もりを比較するなかで想定外と感じた内容として、最も多く挙がったのは「坪単価・平米単価の内訳が業者によって異なり単純比較できなかった」で40.6%でした。次いで「一式とまとめられ、実際の工事内容・数量が把握しづらかった」37.6%、「設備工事が内装費とは別枠だと後から気づいた」31.7%と続きます。

上位3項目に共通するのは、工事の中身ではなく金額のまとめ方に起因する戸惑いだという点です。多くの担当者は、比較を進める過程で初めてこれらの落とし穴に気づき、確認行動へと動いている構図が見えてきます。見積書は金額の大小より、まず「何が含まれ、どう区切られているか」を考える姿勢が欠かせないといえるでしょう。

社内で予算を通すときに効果的だった上長への説明の工夫

予算を社内で通す際に効果があった工夫は「複数社の相見積もりを比較できる形にまとめて提示した」が44.6%で最多でした。「追加費用のリスクと対策（予備費の確保など）をあわせて説明した」と「坪単価だけでなく工事項目ごとの単価・数量の内訳を示した」が続きます。

上位3つは、いずれも上長に対して客観的な比較材料と数字の裏づけを提示するタイプの工夫です。逆に「メリハリ設計の明確化」30.7%や「各部署の要望に基づく根拠の提示」14.9%といった、設計思想や社内調整を語る工夫は下位にとどまりました。

つまり、経営陣を動かしたのは、担当者の意図や熱意よりも、第三者比較と内訳の透明性という「反論しにくい根拠」だったといえます。注目すべきは、このような工夫が見積もり比較の段階で担当者自身がつまずいた「比較のしにくさ」「一式のわかりにくさ」への対処とそのまま重なる点です。

自分が判断に迷った要素を解消しておくことが、そのまま上長を納得させる材料になります。この一連の流れこそが、予算を通すうえでの実践的なポイントだと読み取れるでしょう。

オフィス内装工事の費用内訳

相場観がつかめたら、次に向き合うのは見積書です。ただ、提示された総額をそのまま鵜呑みにしてしまうと、あとから「この項目は本当に必要だったのか」と気づいても手遅れになりかねません。

そうならないために有効なのが、総額を工事項目ごとに分解して検討することです。どの工事にいくらかかっているかを把握できれば、費用の偏りを見抜き、根拠を持って予算を組めるようになります。

設計・デザイン費

設計・デザイン費は、工事費総額に対しておおむね10〜20%程度が相場です。業務範囲は、空間デザインの企画立案や図面作成、施工会社との調整、施工中の監理業務までを含むのが一般的です。

算定方式は、工事費に対する料率制の場合と、坪単価や案件規模に応じた定額制の場合があり、設計事務所によって異なります。料率制で算出される場合、工事費自体が高いグレードを選ぶほど設計費も比例して上がります。

そのため、設計事務所を選ぶ段階で「料率制か定額制か」を確認し、コスト管理のしやすさで契約形態を選ぶという視点を持ちましょう。

内装仕上げ・間仕切り工事費

天井下地から床材、パーテーションまで、それぞれの単価の目安を以下の表にまとめました。

工事項目	単価目安
軽量鉄骨工事	平米単価：1,900円〜2,800円程度
石膏ボード貼り	平米単価：1,600円〜2,400円
タイルカーペット張替え	平米単価：2,350円〜3,800円
アルミパーテーション（材料費）	1枚 12,000円〜18,000円程度
スチールパーテーション（材料費）	1枚 22,500円〜80,000円程度
パーテーション施工費込み	平米単価：数万円〜十数万円

パーテーションの単価表は「材料費のみ」と「施工費込み」が混在して掲載されていることが多い傾向にあります。複数業者の見積もりを比較する際に材料費だけを比べて安いと判断すると、施工費や搬入費が別枠で加算され、総額が想定より膨らみかねません。

見積書で材料費と施工費が分けて表記されているかを確認しましょう。また、タイルカーペットには既存カーペットの「はがし・処分費」が別途200〜300円/平米程度加算されるケースがあります。張替え単価だけを見ると、総額を過小評価しやすい点にも注意が必要です。

電気・空調・通信設備工事費

電気工事費は、内装工事全体の坪単価とは別枠で見積もられるケースが多く、内容によっては5万円程度まで上振れすることもあります。LAN配線工事や空調工事も含め、代表的な単価は以下のとおりです。

工事項目	単価目安
電気工事（坪単価）	坪2万円〜3万円程度（8,000〜15,000円とする情報源もあり）
LAN配線工事（同室内）	10人収容 約7.8万円／20人収容 約24万円
LAN配線工事（フロア間）	10万〜20万円程度
業務用エアコン（工事費込み・1台）	20万〜120万円（機種により変動）

電気・空調・LANなどの設備工事は、内装業者が坪単価の「一式」に含めて見積もる場合があります。電気工事会社やLAN工事会社に別発注する場合とでは、総額表示が大きく変わります。

見積もり比較時は「設備工事が内装費に含まれているか、別枠か」を最初に確認しましょう。坪単価の見かけ上の安さに惑わされずに済みます。なお、業務用エアコンは配管の長さや設置環境によって追加費用が発生するため、1台あたりの単価だけでなく必要台数×配管条件を業者に確認しておいてください。

オフィス内装工事の単価が変わる要因

同じ坪数で相見積もりを取ったのに、各社の金額がまるで揃わないという場面に戸惑う担当者は少なくありません。この差は、業者が高いか安いかではなく、金額を左右する条件の違いから生まれています。

何がその差を生んでいるのかを先に知っておけば、自社の計画のどこが費用を押し上げているのかを特定でき、削るべきポイントも見えてきます。

レイアウトの複雑さ

坪単価を押し上げる代表的な要因が、レイアウトの複雑さです。間仕切りの数が増えれば、それだけ壁・天井の下地となる軽量鉄骨工事と建具工事の量も増えるため、材料費・施工費の両方が膨らみます。

こうした要因の根本にあるのは「個室を増やしたい」「部署ごとに区切りたい」といった社内からの要望です。この要望を取り入れようとすると間仕切り数の増加に直結するため、坪単価ベースの当初見積もりから費用が上振れしやすくなります。

だからこそ、予算策定段階で各部署の要望を早めにヒアリングし、間仕切り数の上限をあらかじめ設計士とすり合わせておきましょう。

デザイン・素材のグレード

仕上げ材にどのグレードを選択するのかは、費用の変動要因として大きな影響力があります。素材と単価の目安は以下のとおりです。

部位	素材	単価目安
壁	クロス（壁紙）	平米単価 900円〜（グレードにより変動）
床	タイルカーペット	平米単価 2,350円〜3,800円
床	フロアタイル	平米単価 4,000円〜7,000円
エントランス等	天然石・人造石	クロス等に比べ大幅に高単価（要見積もり確認）

素材単価はグレードによって数倍の開きがあります。そのため「クロス〇円/平米」という単一数値だけで予算化すると、実際に選定したグレードとの違いで予算超過が起きかねません。

経営陣へ提案する際は「標準グレードで試算し、来客エリアのみ高グレード素材を採用する」というようにメリハリのある設計の考え方をアピールすると説得力が増します。

ビル指定工事の範囲

オフィスビルの工事は、一般にA工事・B工事・C工事の3区分に分けられます。各工事の詳細を以下の表にまとめました。

区分	費用負担	業者選定	対象範囲
A工事	ビルオーナー負担	オーナー側で選定	躯体・共用部（廊下・トイレ・昇降機等）
B工事	テナント負担	ビルオーナーが指定	空調設備増設・消防設備等
C工事	テナント負担	テナントが自由に選定	内装仕上げ・パーテーション等

B工事は、テナント負担でありながら業者選定の自由度が低いため、相見積もりによる価格交渉がしにくい傾向があります。坪単価相場は、C工事中心で示されるケースもあり、B工事に該当する空調・消防・電気設備費は別枠になる場合があります。

B工事の範囲・指定業者・単価はビルごとに異なるため、契約前にビル管理会社へ書面で確認しておきましょう。

オフィス内装工事の見積もりで確認すべきポイント

費用を左右する条件がわかっても、それが実際の見積書にきちんと反映されているとは限りません。だからこそ、受け取った見積書を読み解く視点を、あらかじめ持っておくことが大切です。

とはいえ、専門家でなければどこを見ればいいのか迷うのも当然です。そこで押さえておきたいのが、これから紹介する3つの着眼点です。ここで解説するポイントを意識すれば、いざ見積書を前にしたとき、業者任せにせず自分の目で妥当性を判断できます。

「一式」表記の内訳を確認できるか

見積書で最も注意すべきなのが「一式」という表記です。「造作工事一式」のように簡略化されると、軽量鉄骨工事・ボード工事など関連工事が含まれているか、各工事にどの程度の費用がかかっているかがわかりません。

一式に含まれる範囲について業者と発注者側で認識がずれていると、あとから追加費用を請求されるトラブルにつながる恐れがあります。対策としては「この一式にはどんな材料・数量が含まれているか」「他社比較のために代表的な内訳を示してほしい」と具体的に質問することです。

見積書を比較検討する際は、複数社に対して工事項目リストを提示し、そのリストに沿って見積もりを出してもらうよう依頼すると、比較しやすくなります。

工事項目ごとの単価と数量が明記されているか

見積書を精査する際、まず確認すべきは工事項目ごとに「単価×数量」の形式で記載されているかどうかです。建物規模が大きくなるほど、数量の差が金額に与える影響も大きくなり、わずかな計測ミスでもずれが生じかねません。

そのため、床面積・壁面積・パーテーション枚数など、数量の根拠となる図面や実測値と突き合わせることが大切です。複合単価（材料費・施工費・諸経費をまとめた単価）で提示されている場合は、内訳の提示を依頼することも確認すべきポイントです。

追加費用が発生する条件が明確か

内装工事で追加費用が発生する主な原因は、契約後の仕様変更と解体後に発覚する既存建物の不具合の2種類に大別されます。契約後に発注者側の希望で仕様を変更した場合は、材料費・労務費が追加計上される設計変更として扱われます。

解体後に配管の腐食や構造上の問題など、着工前には見えなかった不具合が見つかった場合も追加工事の対象になりかねません。このようなリスクに備え、契約前に社内の要望を固めておくこと、工事費総額の10%程度を予備費として確保しておくことが対策として有効です。

オフィス内装工事の費用を抑える方法

いよいよ本題ともいえる「どうすれば費用を抑えられるか」を考えます。コスト削減の余地は、大きく分けて物件の選び方・工事範囲の絞り方・業者の選び方という3つの方向にあります。

どこからどのように手をつければよいのかがわかれば、削るべきところは削り、かけるべきところにお金を回す判断ができるでしょう。

居抜き物件やセットアップオフィスを検討する

初期費用を抑える代表的な方法として、居抜き物件やセットアップオフィスを活用することが挙げられます。セットアップオフィスは、ビルオーナーが内装・什器をあらかじめ整えた状態で貸し出す物件です。内装工事費や家具購入費を抑えられるため、初期費用を大幅に圧縮できます。

一方、居抜きオフィスを選べば、前テナントが使用していた内装・設備をそのまま引き継げます。ゼロから内装を作るよりも工事範囲を絞り込み、初期費用を抑える方法です。

セットアップオフィスのように第三者（ビルオーナー）が内装を整備するのではなく、あくまで既存の内装・設備を活用するという点が両者の違いです。

選択肢	初期費用への効果	注意点
セットアップオフィス	内装工事費・家具購入費を抑えやすい。 初期費用を大幅圧縮	内装工事費が月額賃料に転嫁され、賃料自体が割高になりやすい
居抜きオフィス	前テナントの内装・設備を引き継ぎ初期費用を抑制	賃料への転嫁は生じにくいものの、業種・レイアウトの適合性を要確認

セットアップオフィスの初期費用が安いのは、本来かかる内装工事費が月額賃料に上乗せされているからです。そのため、長く入居するほど賃料の形で支払う総額はふくらみ、自分でスケルトン物件を借りて内装を入れる場合より、かえって割高になることがあります。

工事範囲に優先順位をつける

限られた予算を有効に使うには、エリアごとの優先順位にメリハリをつけるのが有効です。例えば、来客が目にするエントランスや会議室は見栄えを重視し高品質な素材・家具を導入したり、倉庫やバックオフィスなどはコスト重視の素材にしたりする方法があります。

また、稼働に必要な工事と稼働後でも対応できる工事を分け、優先度の低い範囲は段階的に進めるという選択肢もあります。

複数業者から見積もりを取る

相見積もりは、適正価格を見極める最も基本的な方法です。一般的には、3〜4社程度が目安とされ、2社では比較材料が乏しく、5社以上になるとやり取りが煩雑になり内容の把握が難しくなります。

「電気工事一式」のような曖昧な記載ではなく、項目が細分化されているかを各社で確認することも比較の精度を高めるポイントです。

極端に安い見積もりは、契約獲得後に必要な工事を追加請求されるケースがあるため、金額の妥当性だけでなく内訳の整合性もあわせて確認しましょう。

▼ 関連記事
オフィスの内装変更はどう進める？事例や費用・業者の選び方について解説

オフィスの内装工事における相場観を武器に納得の一社を選ぼう

オフィス内装工事の費用相場は、坪単価で10万〜30万円程度、平米単価で1.5万円〜12万円程度が目安です。ただし、物件タイプやレイアウトの複雑さ、素材のグレード、ビル指定工事の範囲によって金額は大きく変動します。坪単価だけを見て高い・安いを判断するのは避けましょう。

見積もりを受け取ったら、「一式」表記の内訳、工事項目ごとの単価と数量、追加費用が発生する条件の3点を必ず確認してください。

坪単価・平米単価の相場観と、見積もりを読み解く視点さえ押さえておけば、内装工事の予算策定は決して難しいものではありません。本記事の内容を参考に、納得のいく業者選定・予算組みを進めてみてください。

「ワクリノ」

お電話：050-5785-7200（受付時間9:00〜17:00）※土/日/祝以外
メール：こちらより24時間ご相談を受け付けております。