オフィス内装の予算はどう決める？費用相場・内訳・コストを抑える方法

オフィスの内装工事に向けて、経営層への予算案提出を控えているものの、内装工事にいくら見込めばよいのかわからず頭を悩ませていないでしょうか。

相場感がつかめないまま予算を提示すると、あとから追加費用が発生するリスクがあります。逆に必要な工事を削りすぎると、社員の働きやすさや採用力を損ないかねません。

そこで本記事では、坪単価ごとの費用相場から工事項目別の内訳、予算を左右する条件、コストを抑える具体的な方法までを整理してお伝えします。ぜひ参考にしてみてください。

オフィスの内装工事の予算はどれくらい？費用相場を紹介

オフィス内装工事の坪単価は、0円台から100万円超まで幅があります。だからこそ、自社が想定するグレードがどの価格帯に当たるかを先に確認しておくことが、予算案を作るうえで重要です。

低価格帯のオフィス内装工事

低価格帯のオフィス内装工事として、セットアップオフィスを活用する方法が挙げられます。セットアップオフィスの場合、内装工事費の坪単価は0〜15万円程度が目安です。

相場が0円からとなっているのは、テナント側で追加の内装工事をほとんど行わないケースがあるためです。セットアップオフィスは、デスクや椅子、会議室、インターネット環境が契約時点であらかじめ整っています。小規模拠点やサテライトオフィスなど、必要な面積から始めたい場合の選択肢として検討する価値があります。

標準価格帯のオフィス内装工事

内装工事の標準価格帯は、坪単価20万〜50万円程度が目安です。居抜き物件を活用した場合は、坪10万〜20万円程度に収まるケースもあり、前テナントの内装や設備を引き継ぐことでコストを圧縮できます。

一方、スケルトン物件でも、既存設備を活用できるなど条件がよければ坪20万円〜30万円程度に収まる場合があります。条件によって坪単価がどう変動するかについて、以下の表にまとめました。

条件	坪単価目安
居抜き物件の標準仕様	10万円〜20万円
スケルトン物件の標準仕様	20万円〜40万円
クロス・タイルカーペット中心の標準グレード	約20万円前後
内装・電気・防災・空調込みの一式	20万円〜35万円

同じ「標準価格帯」でも、居抜きかスケルトンかで坪単価の下限が大きく変わります。そのため、経営層へ予算を提案する際は「物件タイプ込みの前提」を明記しないと数値の説明がつかなくなる点に注意が必要です。

高価格帯のオフィス内装工事

高価格帯は、坪単価50万〜100万円以上が目安です。企業イメージや働く環境づくりを重視するオフィスでは、坪単価70万〜90万円以上に達するケースも見られます。

具体的には、造作家具の設計・製作や高品質な内装材（石材・特殊建材等）の採用、空間全体を統合した照明計画、先進的なオフィス設備の導入が検討対象になりえます。

ただし、坪単価が上がるほど総額への影響も大きくなる点は見逃せません。全フロアを高グレードにするのではなく、エントランスや会議室など見せる場所に絞って高グレードを充てる方法もあります。求職者の目に触れる場所に予算を集中させれば、限られた予算内でも採用力強化につながるデザイン性を確保できる可能性があります。

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オフィスの内装工事における予算内訳を項目別に整理

坪単価の総額だけでは、どこにいくらかかるのかを経営層に説明できません。工事費は設計から諸経費まで5つの項目に分かれ、それぞれ相場の幅と変動要因が違います。

設計・デザイン費

設計・デザイン費は、工事費総額の10〜20%程度が相場とされ、目安として15%前後で見積もるのが一般的です。業務範囲は、空間デザインの企画から図面作成、施工中のデザイン監理までを含みます。

例えば、延べ150〜200坪規模のオフィスで、標準価格帯の坪単価20〜50万円を想定してみましょう。この場合、工事費総額はおおよそ3,000万円〜1億円の幅に収まります。設計費はその10〜20%として、300万〜2,000万円程度が目安です。

設計・デザイン費には、坪数に比例しにくい固定的な業務も含まれます。そのため、延べ坪数が小さいほど料率が高く、150〜200坪規模のように大きくなるほどスケールメリットで料率が下がる傾向があります。

ほかの坪数規模を前提にした料率をそのまま当てはめると、設計費を過大に見積もりかねません。自社の延べ坪数に応じた料率で計算し直しましょう。

内装仕上げ工事費

内装仕上げ工事の坪単価は、10万〜30万円程度が目安です。壁・天井には石膏ボードのうえからクロスを貼り、床にはフローリングやタイルカーペットを施工するのが標準的な仕様です。パーテーション工事は素材により価格差が大きく、以下のように整理できます。

パーテーション種別	費用目安
LGS造作壁	2.5万〜6万円/1m程度
防音性重視のスチールパーテーション	8万〜15万円/坪程度
ガラスパーテーション	6万〜12万円/1m程度

執務エリアは標準仕様、来客対応エリアや会議室のみガラスパーテーションを採用するなど、エリアごとにグレードを使い分けることで総額を調整できます。

また、可動式のパーテーションを選べば、レイアウト変更時に工事をやり直す必要がありません。将来の増員・組織変更に伴う再工事コストを抑えられます。今後の増員余地がある場合、初期費用がやや高くても可動式を検討する価値があるでしょう。

電気・空調・通信設備工事費

電気・防災・空調を含む設備工事一式は坪20〜35万円程度、通信ネットワーク・電話配線工事は坪5〜15万円程度が目安とされます。個別の単価とあわせて整理すると以下のとおりです。

工事項目	費用目安
設備工事一式（電気・防災・空調）	坪20万円〜35万円
通信ネットワーク・電話配線	坪5万円〜15万円
コンセント設置	1箇所5,000円〜
照明器具取付	1台5,000円〜
LAN配線工事（10人規模）	8万円〜15万円程度
個別空調（パッケージエアコン）新設	坪10万円以上

座席数・会議室数に応じてコンセント・LANポート数が増えるため、レイアウト確定後に必要箇所数を業者とすり合わせる必要があります。

また、LAN配線費用は「同室内か、フロアをまたぐか」で数万〜20万円と大きく変動します。移転先のレイアウト（サーバールームの位置等）によって、想定より費用が膨らむケースも珍しくありません。

予算申請前にレイアウト案とサーバー・MDF室の位置関係を業者に確認しておくことをおすすめします。

オフィス家具・什器費

オフィス家具費は購入かレンタルかで大きく変わります。価格帯は以下のとおりです。

家具種別	購入相場
事務用デスク	2万〜5万円/台
役員用デスク	10万〜30万円以上/台
事務用チェア	1万〜3万円/脚
高機能・役員用チェア	5万〜15万円以上/脚

標準デスク・チェアを中心に、役員室や応接室のみ上位グレードを充てる構成が現実的です。レンタルでは、デスク1台1,300円〜、チェアは種類により1脚1,000円〜数千円程度から導入できる例があります。

新品購入すると初期費用が大きく膨らみます。共用エリアや会議室のみ新品を購入し、個人デスクはレンタルや中古で揃えるなど、エリアごとに調達方法を使い分けるとコストを削減できます。

諸経費・現場管理費

諸経費・現場管理費は、工事金額全体の8〜20%程度が相場です。とくに、産業廃棄物処理費は見落とされやすい項目のひとつです。例えば、30坪のスケルトン戻し（原状回復）で20万〜50万円程度かかるケースもあります。

経営層への予算提案では、工事費本体だけでなく諸経費分も含めた総額で申請しないと、あとから追加費用が発生したように見えてしまう点に注意が必要です。

相見積もり時に「諸経費〇〇%」の記載だけで判断せず、内訳の開示を求めることが、予算の妥当性を確かめるうえで大切なポイントです。

オフィス内装工事の予算、社内でどう通す？稟議・予備費のリアルを102人に聞いた

坪単価や内訳から総額の見込みが立っても、その予算を社内で通せるとは限りません。「経営層をどう説得するか」「予備費をどれだけ見込めるか」「超過したらどう対応するか」というような実務ならではの悩みは尽きないものです。

そこで、オフィス内装工事の予算策定や稟議に関わった会社員102人にアンケートを実施しました。予算提案の工夫から予備費の実態、工事後の着地まで、現場のリアルな声を紹介します。

経営層への予算提案で工夫したこととは？

経営層への予算提案で工夫したこととして、上位3項目は物件タイプごとの費用差、工事範囲の優先順位づけ、坪単価や相場データの提示と、わずかな差で並びました。共通するのは「金額の根拠を示す」工夫である点です。

一方、採用力強化や生産性向上といった費用対効果に訴える手法は10.8%にとどまり、最も低い割合でした。ここから読み取れるのは、経営層を動かす決め手は将来のメリットではなく、「なぜその金額が必要なのか」を数字で証明することだという実態です。

予備費を上乗せして提示した回答も30.4%あり、想定外への備えを示す姿勢が一定の支持を得ています。

予備費はどのくらい上乗せしている？

予備費の上乗せ幅で最も多かったのは「5%以上10%未満」で34.3%、次いで「5%未満」が28.4%でした。多数派はむしろ10%を下回る水準で予備費を組んでいる実態が見えてきます。

注目すべきは「上乗せしなかった」が22.6%と2番目に多い点です。4～5社に1社が予備費なしで予算を計上しており、想定外の追加費用が発生すれば、そのまま予算超過や再稟議に直結しかねません。

工事の結果、当初の予算・予備費に収まったのか？

工事後の着地については「予備費の範囲内で収まり、追加の説明・稟議は不要だった」が37.3%で最も多いという結果でした。「当初の予算（予備費を含まない）内に収まった」27.5%と合わせると、約6割が想定内に収まっています。

ここに「予備費を上回ったが軽微で説明不要だった」20.6%を加えれば、8割超が決裁者への再説明なしで完了しているといえます。

一方、決裁者への再説明が必要になったケースは10.8%、工事内容や範囲の見直しにまで至ったケースは3.8%と、深刻な超過は限定的でした。あらかじめ予備費を組み込んでおけば、多少の想定外は自社の裁量で吸収でき、再稟議の手間を避けられることを示す結果といえます。

オフィス内装工事の予算を左右する条件

同じ坪数でも、見積額に大きな差が出ることは珍しくありません。その差を生むのが、物件の状態・工事の範囲・ビル側のルールという3つの条件です。

物件の状態

物件の状態は、工事費用の総額を決める最大の要因です。スケルトン物件は、床・壁・天井などの内装設備が一切ない状態で自由度が高い反面、内装費を全額借主が負担します。

居抜き物件は、前テナントの内装・設備をそのまま活用できます。セットアップオフィスは、貸主側が内装・家具まで整えた状態で貸し出す形式です。3タイプを比較すると以下のとおりです。

物件タイプ	坪単価目安	工期目安	特徴
スケルトン	30万〜80万円	2〜3ヵ月程度	自由度が高いが費用・工期とも最大
居抜き	10万〜35万円	最短2週間〜1.5ヵ月程度	前テナントの内装・設備を引き継げる
セットアップ	0〜15万円	即入居〜2週間程度	内装工事ほぼ不要、賃料は通常オフィスより高めになりやすい

セットアップオフィスは内装コストが賃料に転嫁されるため、月額賃料が周辺相場より高くなる傾向がある点も踏まえて比較しましょう。

工事の範囲

工事の範囲は「全面改装」か「部分改装」かで総額が大きく変わります。両者を比較すると以下のとおりです。

工事範囲	坪単価目安	特徴
全面改装	30万円〜50万円/坪程度（仕様によっては80万円/坪超の事例もある）	オフィス全体を新装・リノベーション
部分改装	数十万円〜（範囲・内容により変動）	必要箇所に限定、事業活動への影響を最小化

例えば、100坪の全面改装であれば総額3,000万〜1億円程度です。部分改装の具体例としては、エントランスの改装や会議室の増設・改装などが挙げられ、コストと機能性のバランスを取りやすい点が特徴です。

ビル側の工事ルール

オフィスビルの工事は、一般的にA工事・B工事・C工事の3区分に分けられます。区分ごとの違いは、以下のとおりです。

区分	費用負担	業者選定	内容
A工事	ビルオーナー	オーナー指定	建物本体に関わる工事
B工事	テナント	オーナー指定が多い	テナント要望だが建物保全に関わる工事
C工事	テナント	テナントが自由に選定	専有部分の内装工事

オフィスの規模にかかわらず、空調・防災設備など建物全体に影響する工事は、B工事に区分される場合があります。この場合は、ビル指定業者しか選べず、相見積もりが取れない可能性がある点に注意が必要です。

B工事は、費用をテナントが負担するにもかかわらず業者選定の自由度がないため、C工事と比べて割高になりやすい構造的な問題があります。工事計画に着手する前に、ビルオーナーや管理会社が作成した「工事区分表」を必ず確認しましょう。

オフィスの内装工事における予算を抑える方法

予算の全体像がつかめたら、次は削れる部分を見極めていきます。優先順位づけ・グレード調整・相見積もりの3つを押さえると、同じ工事内容でも総額を大きく抑えられます。

工事範囲に優先順位をつける

工事範囲の優先順位づけは、目的・コンセプトを明確にすることから着手しましょう。要望を以下のように3段階に分けて整理すると、見通しを立てられます。

優先度	該当項目の例
必須（絶対に必要）	席数、ネット回線、空調、動線
重要（できれば）	来客導線、収納量、会議のしやすさ
希望（余裕があれば）	デザイン性、装飾、造作家具

業務運営に不可欠な電気・通信設備は、十分な機能を確保する一方、デザイン面は必要最低限の変更にとどめることで無駄なコストを削減できます。こうすることで、限られた予算内でもメリハリのある配分が可能です。

素材や家具のグレードを調整する

素材・家具のグレード調整は「見える部分」と「見えない部分」を分ける考え方が基本です。エントランスや会議室など顧客・来訪者が目にするエリアは、見栄えや快適性を重視して高品質な素材・家具を導入する意味があります。

一方、倉庫やバックオフィスなど来訪者が目にしないエリアは、コスト重視の素材を選ぶことでコストを効果的に削減できます。来訪者に見える部分まで質を落とすと企業イメージを損なう恐れがあるため、削る場所と守る場所の線引きをしましょう。

複数業者から見積もりを取る

相見積もりでは、まず見積もり項目に漏れがないかを確認する必要があります。合計金額が突出して安い見積もりは、工事項目が丸ごと抜けているケースがあり、契約後に工事が進んでから揉め事の原因になりかねません。

契約前には「どこまでが一式価格に含まれるか」「想定外の費用が発生した場合の連絡・合意の取り決め」を事前に確認しておくと、トラブル防止につながります。

合計金額の安さだけで業者を選ぶと、あとから見積もりに含まれていなかった工事項目の追加費用が発生しかねません。結果的に、総額が当初の相見積もりより高くなるリスクがあります。

オフィスの内装工事の見積もりで確認すべきポイント

業者から見積書が届いたら、総額を比べる前に確認しておきたい箇所があります。項目の書き方や工事区分の分け方次第で、契約後の追加費用リスクが変わってくるためです。

「一式」表記の範囲が明確になっているか

「一式」という表記は、内容が不透明になりやすくトラブルの原因になりかねません。「一式」でまとめられていると、希望する工事が含まれているかを確認できず、あとから「それは見積もりに含まれていません」と追加費用を請求されるリスクがあります。

内訳明細書の提出を依頼した際に、業者が説明を渋ったり曖昧な回答しかできなかったりする場合は、その業者は候補から外すことをおすすめします。なお、運搬費や軽微な補修など、細かく分けるのが難しい項目は「一式」表記が使われる場合もあり、すべての一式表記が問題というわけではありません。

予算申請前の相見積もり段階でこの確認を行うことで、契約後の追加費用リスクを事前につかみやすくなります。

B工事・C工事の費用区分が分かれているか

見積もり確認では、B工事・C工事がそれぞれ別区分として明示されているかを確認しましょう。B工事は、費用がテナント負担でありながら、ビル指定の業者が施工することが多い方式です。

そのため、テナントが自由に業者選定できるC工事とB工事が混在した見積もりでは、どこまでが交渉可能な費用か判断できません。見積書がB工事・C工事を区分せず一体化して提示されている場合があります。

B工事・C工事の区分は物件ごとに異なり、同じ工事内容でもビルによってB工事扱いになる場合とC工事扱いになる場合があります。見積もり比較の前に必ず対象物件の工事区分表を取り寄せ、区分を個別に確認しましょう。

追加費用が発生する条件が書かれているか

追加費用は、工事開始後の仕様変更や、解体後に見つかる予期せぬ補修（構造の腐食等）が主な原因です。契約前に、以下の内容を契約書または覚書に明記しておくと、トラブル防止に有効です。

• 設計変更が生じた場合の手順（見積もり提示→承認→着手）
• 夜間・休日作業の割増料金の有無
• 搬入ルートや駐車場利用のルール
• 廃材の処分方法と費用負担先
• 現場事故・欠陥に備える保険や保証内容　など

契約前に要望を固めておくだけでなく、予期せぬ追加費用に備え、工事費の10%程度を予備費として確保しておくとなお安心です。

経営層への予算申請時点で、工事費総額の10%程度を予備費として上乗せしておきましょう。そうすることで、着工後の想定外補修や仕様変更による追加稟議の手間を避けられます。

オフィス内装工事における予算に関するよくある質問

坪単価の平米換算や会計処理は、予算案を作る過程でつまずきやすい部分です。税務上の扱いは工事内容ごとに変わるため、社内で数字を固める前に押さえておきましょう。

オフィス内装工事費用の坪単価・平米単価はいくらですか？

オフィス内装工事の坪単価は、物件タイプによって大きく異なります。近年の坪単価の目安は以下のとおりです。

物件タイプ	坪単価目安	平米単価目安
セットアップオフィス	0〜15万円	0〜4.5万円
居抜き物件	10万〜35万円	3.0万〜10.6万円
スケルトン物件	30万〜80万円	9.1万〜24.2万円

平米単価に換算する場合は、1坪＝約3.3平米であることから計算します。坪単価を約3.3で割る、または坪単価に約0.3025を掛けることで概算できます。

オフィス内装工事費用はどの勘定科目で処理しますか？

内装工事費は「建物」「建物附属設備」「工具器具備品」などの勘定科目で処理されるのが一般的です。電気設備（蓄電池電源設備を除く）や給排水・衛生設備などは、建物附属設備として15年が目安とされます。ただし、設備の細目によって耐用年数が異なるため、個別確認が必要です。

支出金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行う修理・改良は、修繕費として処理できるとされます。資本的支出か修繕費か明らかでない場合、支出額が60万円未満、または前年末取得価額のおおむね10%相当額以下であれば修繕費として処理できます。

なお、中小企業者等なら「少額減価償却資産の特例」も選択肢のひとつです。40万円未満の減価償却資産について、合計300万円まで全額損金算入できる制度です。

実務では工事内容ごとに耐用年数区分が異なるため、税理士や顧問会計士に工事内容ごとの区分を確認することをおすすめします。

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オフィスの内装工事の予算を把握して理想のオフィスづくりを進めよう

坪単価は物件タイプで大きく変わるため、まず自社の延べ坪数と物件タイプを当てはめて概算を出しましょう。工事範囲や設備グレードは「必須・重要・希望」で優先順位をつけ、削る場所と守る場所を先に決めておくと精査がしやすくなります。

また、相見積もりで内訳を確認し、工事費の10%程度を予備費として上乗せしておけば、経営層に対しても根拠のある予算案を提示しやすくなります。判断に迷う項目があれば、早めに内装会社へ相談してみましょう。

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