事務所の内装工事で失敗しないためには？費用相場や工事の流れを解説

事務所の移転や拡張が決まったとき、多くの担当者が「どこから手をつけていいかわからない」という壁にぶつかります。内装工事を進めるには、費用相場や業者の選び方、法令の確認、さらに会計処理まで、数多くの項目を確認しなくてはいけません。

そこで本記事では、事務所の内装工事を失敗なく進めるために必要な基本事項から、費用相場の目安、工事の流れ、法令・会計上のチェックポイントまでを順番に整理しました。業者との打ち合わせや社内への説明資料づくりに、ぜひ活用してみてください。

事務所の内装工事で最初に確認すべき基本事項

内装工事は、契約や設計に進む前の確認を怠ると、あとから費用も工期も膨らみます。最初に押さえるべきは、工事の目的、入居物件の条件、そして管理会社が認める工事範囲の3つです。

事務所の内装工事の目的を明確にする

事務所の内装工事は、目的を曖昧にしたまま進めると「費用が膨らむ」「仕上がりに不満が残る」という失敗を招きます。まず「業務効率化」「採用強化」「コスト最適化」「働き方改革対応」など、工事の背景にある課題を明確にする作業が出発点です。

次に、実際に働く社員へのヒアリングやアンケートを実施します。「会議室が常に埋まっている」「集中スペースがない」といった現場レベルの不満を収集しましょう。

このようなポイントを整理すると、設計・業者との打ち合わせで「何を優先するか」の判断基準が生まれ、意思決定のスピードと精度があがります。目的が明確になれば、役員・部長への説明資料の説得力も強くなります。

入居予定の物件条件を確認する

内装工事の費用と設計内容を大きく左右するのが、物件の引き渡し状態と設備スペックです。まず確認すべきは「スケルトン渡し」か「居抜き渡し」かという引き渡し条件です。

スケルトンは天井・床・壁が躯体むき出しの状態で、内装を一から設計できる反面、工事費用が高くなる傾向にあります。居抜きは前テナントの設備・内装が残った状態で、初期費用を抑えやすい一方、レイアウト変更に制約が生じるケースがあることを押さえておきましょう。

次に確認したいのが、電気容量や天井高、空調設備の仕様といった設備スペックです。このような要件が自社の基準を満たしていない場合、追加工事が必要となり、予算が膨らむ恐れがあります。

工事できる範囲を管理会社に確認する

賃貸オフィスの内装工事は、テナントが自由に行えるわけではなく、管理会社・ビルオーナーへの事前承認が必要です。確認すべき最初のポイントは「工事区分表」です。工事区分表にはA・B・C工事の区分が定められており、どの範囲をテナント側が発注できるか、どの業者が施工できるかが決まっています。

区分	対象工事の例	発注者	費用負担	施工業者の選定
A工事	共用廊下・エレベーター・外壁・屋根	オーナー	オーナー	オーナー指定
B工事	空調・電気幹線・防災設備・給排水	オーナー	テナント	オーナー指定
C工事	壁クロス・床材・間仕切り・照明・ネットワーク	テナント	テナント	テナント自由

次に、工事申請に必要な書類（施工図面・業者届・工程表等）と提出期限を確認しましょう。ビルによっては着工の2〜4週間前までに申請書類を提出しなければならないケースもあり、スケジュールに組み込む必要があります。

さらに退去時の「原状回復義務の範囲」も入居時に書面で確認しておくと、退去時のトラブルを未然に防げます。

事務所の内装工事における費用相場

内装工事の費用相場は、いくつかの要因によって大きく変動します。ここでは、坪数、物件の引き渡し状態、そして工事項目という3つの切り口で相場の幅を押さえておきます。

坪数による費用相場の違い

オフィスの内装工事費は、坪数が増えるほど坪単価が下がる傾向があります。現場管理費・諸経費・設計費や、電気・空調などの設備工事に一定の固定費がかかるためです。小規模な内装工事ほど、この固定費が坪単価に上乗せされます。

スケルトン物件の場合、坪30〜80万円が現在の相場目安です。仕上げ材のグレードや間仕切りの多さ、B工事の範囲によって大きく変動します。費用の目安は以下のとおりです。

坪数	スケルトン	居抜き
〜30坪（小規模）	40〜80万円/坪	15〜35万円/坪
30〜100坪（中規模）	30〜60万円/坪	12〜25万円/坪
100坪以上（大規模）	25〜50万円/坪	10〜20万円/坪

100坪以上の大規模物件では、複数の施工会社から相見積もりを取ると、工事内容や仕様の見直しでコストダウンを期待できます。

物件状態による費用相場の違い

内装工事の費用は、物件の引き渡し状態によって大きく変わります。選択肢は、主に「スケルトン」「居抜き」「セットアップ」の3種類です。

スケルトンは、内装・設備を一から整える範囲が大きいため、費用が高くなりやすい反面、レイアウトや内装デザインを自由に設計できます。居抜きは、前テナントの内装・設備を引き継ぐため初期費用を抑えやすいものの、既存設備の状態確認と将来の撤去費用も考慮が必要です。

セットアップ（造作付き）物件は内装がある程度完成しており、工期を大幅に短縮できる反面、自社仕様への変更は限定的です。

物件状態	坪単価の目安	工期の目安	自由度	注意点
スケルトン	30〜80万円/坪	2〜3ヵ月	高い	設備新設コストが大きい
居抜き	10〜35万円/坪	2〜6週間	中程度	既存設備の状態確認が必須
セットアップ	0〜15万円/坪	即入居〜2週間	低い	仕様変更に制約が生じやすい

また、年度末や9〜12月などの繁忙期は、職人や資材の手配が難しくなり、工期が通常より延びるケースも考えられます。そのため、スケジュールを組む際は余裕を設けておく必要があるでしょう。

「居抜き物件」は初期費用を抑えやすい反面、前テナントへの「造作譲渡料」が別途発生するケースや、残された既存設備が故障していた場合の「修理・交換コスト」が自己負担になるリスクがあるため、契約前の入念な現地確認が不可欠です。

工事項目による費用相場の違い

内装工事費は、複数の工事項目から構成されており、項目によって単価の幅が大きく異なります。費用の大きな割合を占めるのは「電気・空調設備工事」「間仕切り壁工事」「床仕上げ工事」などです。

設備工事や間仕切りの内容によって、総額が大きく変わります。具体的な費用目安を以下にまとめました。

工事項目	費用の目安	備考
電気・空調・防災などの設備工事	坪20〜35万円	スケルトンや追加設備が多い場合は高額になりやすい。
間仕切り壁工事（石膏ボード）	坪3〜5万円	防音仕様の会議室ではさらに高くなる場合がある。
床仕上げ（タイルカーペット等）	1㎡あたり2,000〜5,000円	OAフロアや下地工事、高グレード材を含む場合はさらに高くなる。
壁仕上げ（クロス貼り）	1㎡あたり1,000〜5,000円	最もコスト調整しやすい項目。
天井仕上げ（塗装・クロス）	1㎡あたり2,000〜6,000円	スケルトン天井にすると別途工事が必要。
通信・ネットワーク工事	坪1〜5万円	拠点規模や配線ルート、セキュリティ機器、電話設備の有無によっては坪5〜15万円程度まで上がる場合がある。

とくに、電気・空調工事は設備の新設が必要なスケルトン物件で高額になりやすく、坪20〜35万円程度に達することもあります。間仕切りは、ガラスパーティションを採用するとコストが跳ね上がるため、会議室など必要箇所に限定することで費用を削減できるでしょう。

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内装工事の担当者は実際どうしていた？アンケートで見えたリアルな実態

費用相場や工事の流れを押さえても、実際の現場でどこまで対応すればよいのか、イメージしづらい部分もあるでしょう。そこで、事務所の内装工事に発注担当者として関わった104人にアンケートを実施しました。法令対応・業務継続・業者選定の3つの観点から、実務のリアルな実態を見ていきましょう。

法令対応はどこまで自分でチェックすべき？

法令対応の実態を尋ねたところ、最多は「業者からの説明を受けて内容を把握する程度には確認していた」で33.7%でした。「ほぼすべて業者・管理会社に任せていた」も31.7%と僅差で続きます。この結果からは、細部まで自力で調べる担当者は少数派ということがわかります。

一方、工事区分など発注側が窓口になる部分は、15.4%が自ら確認していました。法令の詳細を業者と同水準まで理解する必要はなくとも、発注側が対応すべき範囲は自分ごととして把握しておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。

工事中の業務を止めないためにどうしていた？

業務停止を防ぐ工夫を尋ねたところ「工事範囲をフロア・ゾーン単位に分けて段階的に進めた」が最多の42.3%でした。「電気・通信などの切替工事を夜間・休日に実施した」も39.4%と大きな割合を占めています。

また、業務時間への影響を直接的に避ける対応が上位を占めていることがわかります。仮設オフィスやサテライトオフィス、テレワークの活用も30.8%見られました。

1つの対策に絞らず、複数の手段を組み合わせて業務継続を図っている担当者が多い実態がうかがえます。この結果から、業務を止めずに工事をすることはやり方次第で十分に実現できるといえるでしょう。

内装業者の選定はいつから始めた？

業者選定の着手時期を聞くと、最多は「3〜6ヵ月未満」で26.9%でした。「1〜3ヵ月未満」「6〜9ヵ月未満」もそれぞれ17.3%で続きます。

合計すると、半数以上が完成・移転希望日の3ヵ月以上前から動いていることになります。一方で「1ヵ月未満」という回答も10.6%あり、案件によっては短期間での着手例も見られました。着手時期には、案件ごとに一定の幅があるのも実情です。

事務所の内装工事の流れ

工事は、社内の要件整理に始まり、見積もり依頼、比較検討、スケジュール調整へと段階を追って進みます。準備に抜けているところがあると手戻りやコスト増を招くため、各ステップの押さえどころを確認しましょう。

要件整理からレイアウト案を作成する

内装業者との打ち合わせを実りあるものにするには、社内での要件整理が先行していることが欠かせません。まず、部署ごとのヒアリングやアンケートを通じて、現在のオフィスの課題と改善要望を洗い出しましょう。

次に「固定席かフリーアドレスか」「会議室の数と広さ」「集中スペースの必要性」など、スペース構成の方針を社内で決めます。その後、必要なゾーン（執務エリア・会議室・エントランス等）を優先度とともに一覧化します。業者に渡せる「要件一覧表」としてまとめておくとよいでしょう。

レイアウト案の作成自体は業者に依頼するケースが多いものの、要件が整理されていれば提案の方向性がぶれにくく、修正の手間も減らせます。

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複数の内装業者に見積もりを依頼する

相見積もりは、費用の適正な水準をつかむだけでなく、業者の提案力・対応力を比べる機会でもあります。依頼する業者数の目安は、3〜5社です。少なすぎると比較軸が定まらず、多すぎると打ち合わせの負荷が増えます。

業者の探し方は「紹介」「比較サイト経由」「実績事例からの直接アプローチ」の3つが一般的です。見積もり依頼の際は、要件一覧表や物件図面、希望スケジュールをセットで渡すと、各社から比較しやすい条件で提案を受けられます。施工完了希望日から逆算し、遅くとも3ヵ月前を目安に業者選定や契約準備を進めておくと安心です。

提案内容・費用・施工範囲を比較する

見積もりの比較を「金額の安さ」だけで判断するのはリスクを伴います。

まず確認したいのは「工事に含まれるもの・含まれないもの」が明記されているかどうかという点です。見積書に「一式」とだけ記載されていると、内訳が不透明で追加費用が発生しやすくなります。次に、各社で同じ項目の単価を横並びにして比べると、割高か割安かを見分けられます。

また、金額以外に「提案がヒアリング内容を反映しているか」「担当者の対応スピードと精度」も、業者選定の評価軸です。

工事スケジュールと社内調整を進める

内装工事のスケジュールは「入居完了日」から逆算して組み立てましょう。工期の目安は規模や工事内容次第です。例えば、小規模なら2〜3週間、中規模なら3週間〜1ヵ月、大規模やフル改修では1〜2ヵ月以上かかる場合もあります。

工程表に「誰が・何を・いつまでに」を明記し、管理会社・施工会社・ビル側と共有すると、遅延の兆しを早めにつかめます。社内には、工事進捗と新レイアウトの情報を定期的に伝えましょう。引越しのタイミングや業務への影響を前もって知らせておくと、現場の混乱を防げます。

事務所の内装工事で気を付けるべき法令・会計上のポイント

内装工事で見落とせないのが、費用や工期だけでなく法令と会計の扱いです。ここでは、勘定科目や耐用年数、建築基準法、消防法まで、担当者が確認すべきポイントをまとめます。

内装工事費の勘定科目を確認する

内装工事費は「全額を一度に経費として落とせる」わけではありません。工事の内容によって、勘定科目と処理方法が変わります。分類の軸は「建物の価値を高める工事か（資本的支出）」「維持・原状回復のための工事か（修繕費）」の2つです。

資本的支出に該当する工事は、固定資産として計上し、耐用年数にわたって減価償却します。資本的支出と修繕費の判断目安を以下にまとめました。

状況	分類
建物の使用可能期間を延長・価値を増加させる工事	資本的支出
原状回復・維持管理を目的とした工事	修繕費
工事費が20万円未満	修繕費として経費処理が可能な場合が多い

なお、同じ内装工事でも賃貸物件か自己所有物件かで処理が異なる場合があります。判断に迷うときは、税理士へ確認するのがおすすめです。

耐用年数と減価償却の考え方を押さえる

内装工事費を資産計上した場合、毎年の減価償却費として経費化するために「耐用年数」の設定が必要です。耐用年数の考え方は「自己所有物件」と「賃貸物件」で異なります。耐用年数の考え方と目安は以下のとおりです。

物件の種別	耐用年数の考え方	耐用年数の目安
自己所有（鉄骨鉄筋コンクリート造）	建物の法定耐用年数に準ずる	事務所用：50年
自己所有（木造）	建物の法定耐用年数に準ずる	事務所用：24年
賃貸物件	合理的な見積り（工事種別・材料・用途を勘案）	実務上10〜15年程度が目安とされることもあるが、個別判断が必要

参考：主な減価償却資産の耐用年数表

また、建物附属設備の主な法定耐用年数も以下の表にまとめました。

建物附属設備	耐用年数の目安
電気設備（照明設備を含む）	15年
給排水・衛生設備	15年
冷暖房設備（冷凍機の出力が22kW以下）	13年

 

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建築基準法の内装制限を確認する

建築基準法の内装制限とは、火災時の延焼や煙の拡散を防ぐために、内装材の防火性能を定めたルールです。防火材料は「不燃（加熱20分）」「準不燃（加熱10分）」「難燃（加熱5分）」の3区分です。

原則として、以下の条件を満たす建物では、居室の天井・壁に難燃以上の材料を使う義務があります。

建物の規模	制限の内容
3階建て以上・延べ500㎡超	居室の天井・壁：難燃以上 通路・階段：準不燃以上
2階建て・延べ1,000㎡超	居室の天井・壁：難燃以上 通路・階段：準不燃以上
1階建て・延べ3,000㎡超	居室の天井・壁：難燃以上 通路・階段：準不燃以上
上記に満たない規模	原則として制限なし（ただし用途・構造による）

参考：建築基準法施行令＿第百二十八条の五

このように、事務所も建物規模（延床面積・階数）によっては制限の対象です。

消防法で必要な設備を確認する

事務所には、消防法に基づく消防設備の設置義務があります。内装工事の設計段階で、対応を確認しておく必要があります。主な設備は以下のとおりです。

設備の種類	設置義務が生じる目安
消火器	延べ面積300㎡以上（一般的な事務所の場合）
自動火災報知設備	延べ面積1,000㎡以上
誘導灯	用途・規模・階数・避難経路の条件に応じて設置義務が判断される
屋内消火栓設備	一般的な事務所では、構造等により延べ面積1,000㎡以上、2,000㎡以上、3,000㎡以上などで設置義務が判断される
スプリンクラー設備	11階以上の階に位置する事務所等

参考：消防用設備等設置基準項別早見表

なお、設置基準は建物の用途・構造・階数・延べ面積の組み合わせで変わります。上記の表は、2026年6月時点での目安であるため、実際の場面では所轄の消防署または設計担当者に確認してください。

事務所の内装工事に関するよくある質問

最後に、相談のタイミングや工事中の営業、追加費用という3つの切り口から、実務でつまずきやすいポイントを解消していきます。ぜひ参考にしてみてください。

事務所の内装工事はどのタイミングで相談すべきですか？

内装工事の相談は「できるだけ早く」が原則で、移転完了日から逆算して、最低でも3〜6ヵ月前の着手が目安です。例えば、移転の6〜9ヵ月前から動き出し、6ヵ月前には要件整理や物件選定を進め、5ヵ月前頃から業者選定・見積もり取得に入るのが理想的な流れです。

大規模移転では、管理会社への申請・設計・施工・検査・引越し準備を合わせると、4〜6ヵ月以上かかるケースも珍しくありません。また、2026年現在、建設業界の職人不足が深刻化しており、繁忙期（1〜3月・9〜12月）は希望日程での施工が難しくなっています。

相談が遅れるほど、業者の選択肢もコスト交渉の余地も狭まる一方です。そのため、早めに動くことが、リスク軽減につながるでしょう。

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事務所の内装工事中も通常営業できますか？

内装工事中に通常営業を続けられるかどうかは、工事の規模やフロア構成、工事手法によって変わります。完全移転型（旧オフィスから新オフィスへ一気に移る）なら、工事期間中も旧オフィスで通常業務を続けられます。

一方、現在使用中のオフィスをリニューアルする場合は、工事区画と業務エリアをフロア・ゾーンで分離し、段階的に工事を進める「フェーズ分割方式」が有効です。電気・通信インフラの切替えは業務停止リスクが高いため、夜間・休日工事として稼働時間外に実施するのが一般的です。

また、仮設オフィスやサテライトオフィスを設け、業務を止めずに続ける方法もあります。

事務所の内装工事で追加費用が発生しやすいのはどこですか？

事務所の内装工事で追加費用が生じる原因は、大きく3つに分けられます。1つ目は「B工事の費用肥大化」です。オーナー指定業者による施工のため相見積もりが取りにくく、割高になるケースがあります。

2つ目は「解体後に発覚する隠蔽部位の問題」です。天井裏や床下の配管・配線の劣化・不具合が工事着手後に見つかると、補修費用が追加で発生します。3つ目は「設計変更・仕様変更」です。工事着工後の変更は部材の発注や工程の組み直しを招くため、コストがかさみます。

それぞれの防止策を以下の表にまとめました。

発生パターン	防止策
B工事の費用肥大	B工事範囲を事前に書面で確認・予算に別枠計上
解体後の不具合発覚	着工前に設備図面・劣化状況を業者に確認
設計・仕様変更	設計確定後に着工。変更は着工前までに完結させる

加えて、予備費として工事費の10%程度を確保しておくと、予算超過のリスクに備えられます。

まとめ：事務所の内装工事は費用・工事範囲・会計処理まで整理して進めよう

事務所の内装工事を成功させるカギは「目的の明確化」「物件条件の見極め」そして「管理会社との事前確認」という3つのポイントにあります。

費用相場を大きく左右するのは、坪数・物件状態・工事項目の3点です。坪単価だけで判断せず、B工事費・設計料・家具費を含めたトータルコストで予算を設計しましょう。

業者選定では、相見積もりを3〜5社から取り、金額だけでなく提案力・対応力・見積書の透明性を評価軸に加えると、納得度の高い選定に近づきます。勘定科目・耐用年数などの会計処理は、税理士と事前にすり合わせておくと、税務リスクを減らせます。

早めの着手と丁寧な社内調整を意識するだけでも、移転後の満足度は大きく変わるでしょう。

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